Explotaciòn Turistica
Explotación Turística: Cos'è e Cosa Devi Sapere Prima di Investire
Quando si parla di investimenti immobiliari a Gran Canaria, molti ancora non conoscono la Explotación Turística. Questo termine, che in italiano potrebbe essere tradotto come “gestione vincolante”, rappresenta una realtà con cui chiunque voglia investire sull’isola deve fare i conti. Vediamo di cosa si tratta e perché è importante.
Cos'è la Explotación Turística?
La Explotación Turística è una società autorizzata dall’ufficio del turismo a gestire l’affitto di appartamenti situati in complessi residenziali di proprietà privata. Questa società può ottenere una licenza turistica solo se ha stipulato contratti con almeno il 30% degli appartamenti presenti nel complesso. In alcuni casi, però, la società può essere proprietaria anche del 100% degli appartamenti nel complesso, e nel 90% dei casi è proprietaria della maggior parte delle unità immobiliari.
Spesso è la stessa società di Explotación Turística che vende gli appartamenti del complesso di cui è proprietaria per far fronte a spese o per ottenere liquidità. Può decidere di venderne uno o più in base alla necessità economica del momento. Tuttavia, altri appartamenti in vendita potrebbero appartenere a proprietari diversi, non facenti parte della società, che possono avere un contratto di gestione con la società di Explotación o che non hanno rinnovato il contratto e ora desiderano vendere l’immobile.
Una volta raggiunta la soglia minima di contratti necessari, la società può iniziare a promuovere e affittare gli appartamenti a breve termine su portali di vacanze.
Obblighi della Società di Explotación
La società che gestisce questi appartamenti, oltre a ottenere la licenza turistica, è obbligata a rispettare la normativa prevista dalla legge. Questo implica la fornitura di una serie di servizi essenziali per garantire la qualità dell’offerta turistica. Di seguito sono elencati gli obblighi principali della società di Explotación Turística:
- Servizio di pulizia regolare degli appartamenti, garantendo che gli alloggi siano mantenuti puliti e in buone condizioni per ogni nuovo ospite.
- Mantenimento e manutenzione delle strutture, che comprende la riparazione e il miglioramento continuo degli impianti, degli spazi comuni e delle infrastrutture del complesso.
- Servizio di reception, essenziale per accogliere gli ospiti e fornire assistenza durante il soggiorno, inclusi check-in, informazioni turistiche e gestione delle emergenze.
- Sicurezza e sorveglianza, ove richiesto, la società deve garantire la sicurezza degli ospiti e delle strutture, con sistemi di controllo, sorveglianza e la gestione di situazioni di emergenza.
- Adeguamento alle normative antincendio, che prevede l’installazione di impianti antincendio, segnali di emergenza e piani di evacuazione conformi agli standard di sicurezza locali.
- Servizi di emergenza sanitaria, inclusi accesso a personale di primo soccorso o collaborazione con servizi sanitari locali per garantire un pronto intervento in caso di necessità.
- Accessibilità, come previsto dalle normative, gli alloggi e le aree comuni devono essere adeguatamente accessibili per persone con disabilità o mobilità ridotta, garantendo strutture adeguate (rampe, ascensori, bagni accessibili, ecc.).
- Trasparenza nella gestione dei contratti, la società deve informare chiaramente i proprietari e i clienti sui diritti e obblighi contrattuali, compresi i termini di affitto, i costi di gestione e le condizioni di utilizzo dell’immobile.
Inoltre, la società è tenuta a rispettare tutte le leggi locali relative alla sicurezza, igiene e servizi turistici, inclusi il rispetto delle norme ambientali, la gestione responsabile dei rifiuti e l’adozione di misure per ridurre l’impatto ecologico. Questi servizi e requisiti sono obbligatori per tutte le società che gestiscono complessi turistici e devono essere garantiti ai clienti, secondo quanto stabilito dalle normative vigenti. Le società di Explotación che non rispettano queste regole possono incorrere in pesanti sanzioni, tra cui multe e la sospensione della licenza.
Contratti Blindati: Libertà Limitata per i Proprietari
I contratti stipulati con le società di Explotación Turística sono altamente blindati. Questo significa che i proprietari degli appartamenti all’interno di questi complessi non possono utilizzare le proprie case per trascorrere le vacanze quando desiderano. La gestione dell’appartamento è completamente nelle mani della società, che decide quando e come affittarlo. Se hai un contratto di gestione con la società di Explotación Turística, dovrai attenerti scrupolosamente alle regole contrattuali previste, che potrebbero limitare notevolmente la tua libertà di utilizzo dell’immobile. Non potrai utilizzarlo per uso privato né affittarlo autonomamente, e dovrai rispettare il contratto firmato con la società, che stabilisce le condizioni di utilizzo e affitto dell’immobile
Perché si Parla di "Sottomissione"?
Se sei proprietario di un immobile in un complesso gestito da una Explotación Turística e desideri affittare il tuo appartamento a turisti, non puoi farlo in autonomia. Dovrai firmare un contratto con la società per evitare denunce per concorrenza sleale. In altre parole, sei obbligato a cedere la gestione del tuo immobile alla società, rinunciando al controllo su come e quando affittarlo.
Perché Molte Persone Cadono in Questo Tranello?
Molte persone purtroppo cadono in questo tranello, attratte dal prezzo più basso rispetto ai valori di mercato. Spesso si tratta di investitori inesperti, oppure di casi in cui l’agente immobiliare stesso non conosce la normativa relativa alla Explotación Turística e non informa correttamente il cliente. In altri casi, l’agente ha come unico obiettivo prendere la sua commissione di vendita, ingannando il compratore. Molte volte, ti viene detto che l’appartamento non è in Explotación Turística, ma qui casca l’asino: l’appartamento potrebbe non avere un contratto diretto con la società di Explotación, ma se all’interno del complesso è presente una società di gestione, una volta acquistato, se vorrai affittarlo, dovrai darlo in gestione solo alla società di Explotación. Quindi soldi buttati nella spazzatura perchè i profitti dandolo in gestione sono davvero miseri.
Quali Sono i Profitti?
Sebbene la società che gestisce la Explotación Turística si occupi delle spese condominiali e dei consumi, i profitti per il proprietario sono ridotti rispetto a un affitto autonomo. Si parla di circa 4.500€ all’anno, ovvero circa 375€ mensili, una cifra molto inferiore rispetto a quanto si potrebbe guadagnare con un affitto breve gestito in autonomia.
Investire in Complessi sotto Explotación: Conviene?
Anche se i prezzi di acquisto di questi immobili possono sembrare allettanti (tra gli 80.000€ e i 110.000€, molto più bassi rispetto al mercato libero), non conviene investire in un complesso sotto Explotación Turística. Le restrizioni e i vincoli contrattuali rendono difficile godere appieno dell’immobile o ottenere un ritorno economico soddisfacente. Inoltre, la gestione è completamente centralizzata, lasciando pochissimo spazio decisionale al proprietario.
Il Declino di Molti Complessi Explotati
Molti complessi sono ormai fuori da Explotación Turística perché le società che li gestivano sono fallite. A mio parere, questo è dovuto alla rincorsa al prezzo più basso, senza mai fare ristrutturazioni adeguate agli alloggi che nel tempo sono invecchiati. Di conseguenza, non sono più riusciti a coprire i costi di gestione, portando molte di queste società al fallimento.
La Mia Esperienza con i Clienti
Un caso che ricordo bene riguarda una cliente che aveva deciso di acquistare un immobile in un complesso sotto Explotación, nonostante i miei avvertimenti. Convinta di aver trovato un “affare”, ha ignorato i miei consigli, solo per pentirsene pochi mesi dopo, quando ha realizzato di non poter affittare o utilizzare l’immobile come desiderava.
Cosa Fare per Evitare Errori
Il mio consiglio è di affidarsi a consulenti immobiliari esperti che conoscano bene il mercato di Gran Canaria. Un prezzo basso può sembrare attraente, ma spesso nasconde vincoli che potrebbero compromettere il tuo investimento. Un consulente serio ti metterà in guardia e ti aiuterà a fare scelte informate, evitando che tu bruci i tuoi risparmi.
Diffidare dalle Agenzie che Non Conoscono la Legge
Uno dei problemi più comuni è che molti investitori si affidano a agenzie immobiliari che non conoscono a fondo la normativa sulla Explotación Turística. Questo può portare a investimenti errati, dove ti ritrovi vincolato da contratti che limitano la tua libertà di utilizzo e i tuoi profitti.
Investire con chi non ha esperienza diretta nel mercato degli affitti brevi è un errore che può costare caro. Le agenzie non specializzate potrebbero non sapere se un immobile è vincolato dalla Explotación Turística, o peggio, potrebbero trascurare di informarti sui rischi legati all’acquisto di questi immobili. Quindi, diffida di chi non conosce le normative o ti propone soluzioni apparentemente vantaggiose senza una reale conoscenza del mercato locale.
Investi con Chi sa Cosa Fare
La mia esperienza nel settore immobiliare a Gran Canaria e negli affitti brevi mi consente di aiutarti a fare scelte consapevoli e mirate. Un sopralluogo e una consulenza personalizzata sono essenziali per valutare se un immobile è un’opportunità reale o un investimento rischioso.
Se vuoi evitare brutte sorprese e garantirti un ritorno economico soddisfacente, contattami per una consulenza. Sono qui per aiutarti a fare un investimento che sia veramente redditizio e privo di rischi.
Investire nel mercato immobiliare turistico può essere estremamente redditizio se fatto con le giuste conoscenze e il supporto di chi conosce bene il territorio e le normative locali. Non lasciare che un’opportunità si trasformi in una trappola. Contattami oggi stesso per discutere del tuo prossimo investimento e per organizzare un sopralluogo. Insieme valuteremo le migliori opzioni per raggiungere i tuoi obiettivi di rendimento con sicurezza.
Daniele Piccoli +34 635632009 +39 3518711203