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Categoria: Affitti Brevi/Affitti Turistici

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Aprile 17, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi, vivienda vacacional

Ventanilla Única per Vivienda Vacacional: Cos’è, A Cosa Serve e Perché È Obbligatoria dal 2025

Negli ultimi anni, l’esplosione del mercato degli affitti turistici ha trasformato profondamente il panorama immobiliare in Spagna, in particolare nelle zone ad alta densità turistica come le Isole Canarie. Per rispondere a questa evoluzione, è nata una nuova piattaforma digitale: la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de Corta Duración. Ma cos’è esattamente? E perché è così importante?

🔍 Cos’è la Ventanilla Única?

La Ventanilla Única è un sistema digitale unificato, creato dal Ministero della Vivienda e dell’Agenda Urbana spagnolo, per raccogliere e centralizzare tutte le informazioni sugli affitti a breve termine – come le viviendas vacacionales, gli affitti turistici e quelli stagionali.

Non si tratta solo di un database: è uno strumento che coinvolge anche le Comunità Autonome, i Comuni, le piattaforme di affitto online (come Airbnb, Booking, ecc.) e i Registri della Proprietà.

🧭 Perché è stata creata?

La creazione della Ventanilla Única risponde a diverse esigenze urgenti:

  • Trasparenza nel settore turistico: con l’aumento degli affitti brevi, era sempre più difficile monitorare quante case venissero realmente affittate, in quali condizioni, e per quali scopi. La piattaforma porta ordine e visibilità.
  • Controllo dell’impatto sul mercato immobiliare: in molte città e isole, l’eccesso di vivienda vacacional ha ridotto l’offerta abitativa per i residenti. La Ventanilla permette di mappare e bilanciare meglio il mercato.
  • Conformità fiscale: centralizzando i dati, si può verificare che le attività turistiche dichiarino correttamente i redditi, contrastando l’evasione.
  • Tutela dei consumatori e degli standard di qualità: sapere quali alloggi sono registrati e legali offre maggiori garanzie agli utenti e permette alle autorità di intervenire dove ci sono abusi o rischi.
  • Risposta all’Unione Europea: la piattaforma risponde al Regolamento Europeo 2024/1028, che obbliga gli Stati membri a raccogliere e condividere dati affidabili sulle locazioni turistiche.

🎯 A cosa serve concretamente?

In termini pratici, la Ventanilla Única ha diversi obiettivi funzionali:

  • Centralizzare le informazioni su tutti gli alloggi destinati all’affitto breve.
  • Attribuire un numero identificativo univoco a ogni proprietà, per distinguerla in modo ufficiale.
  • Permettere alle autorità (locali, regionali e nazionali) di monitorare l’attività degli affitti turistici.
  • Offrire strumenti di controllo alle piattaforme online, che saranno obbligate a verificare che ogni annuncio sia registrato.
  • Garantire trasparenza agli utenti, mostrando se un alloggio è legalmente autorizzato.

🧩 Un sistema collaborativo

La Ventanilla Única non funziona da sola: è il risultato della collaborazione tra diversi livelli di governo e soggetti:

  • Il Ministero della Vivienda è l’ente promotore.
  • I Registratori della Proprietà attribuiscono i numeri di registrazione.
  • Le Comunità Autonome regolano i requisiti locali.
  • I Comuni possono integrare i dati nel proprio sistema urbanistico.
  • Le piattaforme digitali hanno l’obbligo di usare il numero ufficiale nei loro annunci.

📅 Quando entra in vigore?

La Ventanilla Única è attiva dal 2025, con un periodo di transizione. L’obbligo di conformarsi diventa effettivo dal 1° luglio 2025: da quella data in poi, tutti gli alloggi turistici dovranno essere correttamente registrati per poter operare legalmente.

📞 Hai una vivienda vacacional e vuoi registrarla?

Se hai bisogno di registrare la tua vivienda vacacional nella Ventanilla Única o vuoi semplicemente capire meglio se sei in regola, contattaci senza impegno:

  • 📱 Spagna: +34 635 632 009
  • 📞 Italia: +39 351 871 1203

📍 Siamo a Gran Canaria, in Calle Green 1, Salobre Golf, C.P. 35106, Maspalomas.
🗓️ È preferibile fissare un appuntamento prima di venire in sede, per garantirti la giusta attenzione e consulenza personalizzata.

💼 Ti seguiamo passo dopo passo: dalla consulenza iniziale alla registrazione completa, con professionalità, discrezione e conoscenza del territorio.
📊 Risparmia tempo, evita errori e metti al sicuro la tua attività: lascia che ci pensiamo noi.

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Aprile 17, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi, vivienda vacacional

VIVIENDAS VACACIONALES: dal 1 Luglio Cambia Tutto! Chi non si adegua è fuori dal mercato

🛑 Nuova Legge Affitti Brevi in Spagna 2025

Dal 1° luglio cambia tutto. Chi non si adegua è fuori.

Il mercato delle case vacanze in Spagna non sarà più lo stesso.
Dal 1° luglio 2025, entra ufficialmente in vigore la legge più rigida e strutturata mai applicata al settore degli affitti brevi.

Parliamo del Real Decreto 1312/2024, nato per attuare il Regolamento Europeo 2024/1028.
Una rivoluzione che tocca ogni proprietario di immobili destinati a soggiorni brevi o turistici.
Che tu sia residente o non residente, non ci sono eccezioni.
Chi affitta senza adeguarsi sarà cancellato dalle piattaforme e sanzionato.

🚨 I 3 pilastri della nuova legge: Ventanilla Única, Registro de Alquileres, SES HOSPEDAJES

📌 1. Registro Único de Alquileres

Tutti gli immobili affittati a breve termine devono essere iscritti al Registro Unico.
Al termine della registrazione, riceverai un codice identificativo obbligatorio da inserire in ogni annuncio (Booking, Airbnb, Vrbo, ecc.).

👉 Senza questo numero, l’annuncio è illegale.
👉 Le piattaforme sono obbligate a rimuoverlo automaticamente.

📌 2. Ventanilla Única Digital

Non è un portale dove entri tu.
È il sistema digitale nazionale creato dal Governo spagnolo per controllare e incrociare i dati in tempo reale.

Controlla tutto:

  • Se l’immobile è registrato
  • Chi affitta
  • Dove e quando
  • Se il codice è corretto
  • Se rispetti la normativa

Il tuo annuncio, la tua attività e i tuoi dati fiscali saranno costantemente monitorati e incrociati con i dati delle piattaforme.
Un errore = fuori dal mercato.

📌 3. SES HOSPEDAJES – Il Grande Dimenticato

Sai quanti proprietari non ne hanno mai sentito parlare?

Il SES HOSPEDAJES è il portale regionale (nelle Canarie e in altre comunità autonome) dove vanno registrati tutti gli ospiti entro 24 ore dall’arrivo.

Non farlo significa:

  • Violazione della normativa su pubblica sicurezza
  • Multa salata
  • Possibile blocco dell’attività

È come una scheda alloggiati spagnola, ma digitale, obbligatoria e controllata.
Se lo ignori, ti stai scavando la fossa da solo.

❗ Le sanzioni: ti conviene?

La nuova normativa non perdona.
Ecco cosa rischi:

  • 💣 Annuncio senza numero di registro ➝ da 3.000 a 30.000 €
  • 💣 Dati falsi ➝ fino a 150.000 €
  • 💣 Affitto abusivo ➝ fino a 300.000 €
  • 💣 Rimozione immediata degli annunci
  • 💣 Perdita del diritto legale ad affittare

E le piattaforme?
Sono ora alleate del governo. Segnalano e bloccano.

⚖️ La gestione dell’immobile dovrà cambiare

Basta con i metodi casalinghi.
Chi si affida ancora alla "signora delle pulizie che fa tutto" o all’amico del cugino, sta giocando col fuoco.

La gestione professionale da oggi significa:

  • Contabilità ordinata
  • Fatture di ogni spesa: pulizia, manutenzione, Booking, Airbnb, ecc.
  • Ricevute bancarie o POS
  • Fattura fiscale all’ospite il giorno del check-out
  • Archiviazione di ogni documento
  • Dichiarazioni trimestrali (Modello 420 – IGIC)
  • Dichiarazione annuale (Modello 210 – redditi da non residente)

E se un giorno arriva un’ispezione?

Chi mostra i documenti è al sicuro. Chi non li ha, paga.

🤦‍♂️ Il problema? I proprietari ancora pensano che…

  • "Basta la licenza"
  • "Ci penso più avanti"
  • "Non mi controllano, io affitto poco"
  • "La pulizia la fa mia sorella"

❌ No. Basta.
Il settore è cambiato. La legge è chiara.
O sei dentro, oppure sei fuori.

💡 Ma c’è una notizia buona: questa è un’occasione

Chi lavora bene, vince.
La concorrenza abusiva sarà spazzata via.
Chi resta sul mercato è chi è in regola.

Risultato?

  • Meno concorrenza
  • Più richieste
  • Prezzi migliori
  • Clienti più selezionati
  • Turismo stabile tutto l’anno (soprattutto alle Canarie)

Gli hotel?
Stanno abbassando i prezzi per competere… ma non ce la fanno.

  • Hanno costi fissi alti
  • Meno flessibilità
  • Servizi impersonali
  • Strutture vecchie

Il turista oggi sceglie l’appartamento:

✅ Più spazio
✅ Più comfort
✅ Più privacy
✅ Ideale per over 50 con soldi e tempo

📞 Come risolvere tutto questo senza impazzire?

Io mi occupo di tutto:
✔️ Registrazione immobile
✔️ Richiesta codice ufficiale
✔️ Gestione ospiti e SES HOSPEDAJES
✔️ Gestione contabilità, fatture e dichiarazioni
✔️ Tutela fiscale per non residenti
✔️ Aggiornamenti continui su nuove normative

📩 Scrivimi oggi stesso.
📞 Prenota una chiamata.
🔐 Riservatezza, precisione e risultati.

Chi si muove adesso, affitta senza pensieri.
Chi aspetta, sarà tagliato fuori.

DANIELE PICCOLI +34 635632009

nueva ley de propieded horizontal
Aprile 11, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi, vivienda vacacional

Nuova legge case vacanza 2025: serve il consenso del condominio

Nuova Legge del 3 Aprile 2025 - Affitti Turistici e Investimenti a Gran Canaria

La nuova legge sugli affitti brevi: cosa cambia dal 3 aprile 2025

Cos’è la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) è la normativa spagnola che regola la convivenza nei condomini e negli edifici con più unità. Stabilisce i diritti e i doveri dei proprietari, come si gestiscono le parti comuni, le spese condominiali e, sempre di più negli ultimi anni, anche l’uso delle proprietà per affitti turistici.

Modifica del 3 aprile 2025: cosa dice la nuova legge?

Il 3 aprile 2025 è entrata in vigore una modifica importante della LPH, articolo 17.12, che riguarda direttamente gli affitti a breve termine. La legge stabilisce che:

  • Per poter destinare un appartamento all’attività di "vivienda vacacional" all'interno di un edificio in regime di proprietà orizzontale (condominio), sarà necessario ottenere il consenso del 60% dei proprietari, che rappresentino anche il 60% delle quote condominiali.
  • In mancanza di tale autorizzazione, la comunità potrà agire legalmente per fermare l’attività, con procedimenti di cessazione e possibili sanzioni.

La legge è retroattiva?

No, la legge NON è retroattiva. Questo significa che le licenze di vivienda vacacional già in essere non saranno toccate, purché rispettino i regolamenti comunali e le normative vigenti al momento della loro attivazione. Chi ha già una licenza regolare non dovrà preoccuparsi, a meno che non ci siano violazioni gravi o proteste legittime da parte della comunità.

Zone residenziali: le più colpite dalla nuova legge

La modifica del 3 aprile colpirà in modo particolare le zone residenziali, ovvero quelle classificate urbanisticamente come “suolo urbano residenziale” e non turistico. Questo è un punto chiave che molti stanno ignorando – o peggio, travisando volutamente.

Le aree che saranno più penalizzate dalla normativa includono:

  • Las Palmas de Gran Canaria: Triana, Mesa y López, Siete Palmas e Arenales
  • Vecindario e El Doctoral
  • Telde, Arucas e Santa Brígida

Il sud di Gran Canaria, invece, è per la maggior parte classificato come suolo turistico, e quindi non soggetto a questa legge. Aree come Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras, Campo Internacional, Puerto Rico, Tauro e Patalavaca sono tuttora considerate le più sicure e redditizie per l’affitto breve.

Tuttavia, con massima trasparenza, è bene specificare che alcuni complessi nel sud, nel corso degli anni, sono passati da suolo turistico a residenziale. Questo significa che anche nel sud è fondamentale controllare la classificazione urbanistica prima di acquistare.

Un po' di sana polemica: disinformazione e terrorismo psicologico

Negli ultimi giorni ho letto numerosi post da parte di agenti immobiliari e “professionisti” che dipingono uno scenario apocalittico per il mercato degli affitti brevi a Gran Canaria. Alcuni affermano, senza alcuna distinzione, che “la legge colpirà tutti” e che “non si potrà più affittare”.

Questo tipo di terrorismo psicologico è dannoso. Viene spesso usato per spaventare l’investitore inesperto e poi proporsi come “esperto” per fargli acquistare un immobile da cui trarre provvigione.

La realtà è un’altra: la legge riguarda solo immobili in edifici residenziali, in suolo residenziale, e non colpisce (nella maggior parte dei casi) il sud dell’isola. Far credere il contrario è scorretto e controproducente per l’economia locale.

Gran Canaria resta una destinazione altamente redditizia per l'affitto turistico, se si agisce con conoscenza, regole chiare e professionisti seri.

Consigli per chi vuole investire

  • ✅ Controlla la classificazione urbanistica del terreno (residenziale o turistico)
  • ✅ Verifica lo statuto del condominio e se già esistono restrizioni
  • ✅ Richiedi una certificazione urbanistica del complesso prima di firmare
  • ✅ Rivolgiti a professionisti trasparenti e con esperienza reale sul territorio
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gestione affitti brevi gran canaria
Novembre 14, 2024 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici

Investire in Affitti Brevi a Gran Canaria: Gli Errori da Evitare per Massimizzare i Profitti

Gran Canaria, soprattutto il Sud dell’isola, è una delle mete più ambite per gli investimenti immobiliari destinati agli affitti brevi. Le località turistiche come Maspalomas, Playa del Inglés e Puerto Rico attirano turisti da tutto il mondo, offrendo opportunità di guadagni considerevoli. Tuttavia, non tutto è oro quel che luccica: troppi investitori si lasciano attrarre dall’idea di facili profitti senza conoscere realmente il mercato, commettendo errori che potrebbero essere evitati con un minimo di consapevolezza.

Quello che leggerai non è solo frutto della mia esperienza, ma anche ciò che insegno a tutti gli investitori che vogliono avvicinarsi con successo agli affitti brevi. Dal 2015, quando ho iniziato con i miei primi appartamenti sublocati, ho testato strategie e approcci che oggi condivido con chi mi affida i propri immobili. Se oggi sono qui a scriverti, è perché anche i miei investitori hanno seguito i miei suggerimenti, ottenendo buoni profitti.

il circolo degli investitori immobiliari

Gli Errori Più Comuni nella Gestione su Booking e Airbnb

Uno degli aspetti più critici per il successo negli affitti brevi è la gestione delle piattaforme online come Booking e Airbnb. Molti sottovalutano l’importanza di questo aspetto e commettono errori che potrebbero essere facilmente evitati.

Ecco gli errori più comuni e come risolverli:

1. Foto Non Professionali

Le immagini sono la vetrina del tuo immobile. Foto di scarsa qualità, scattate senza criterio o che non valorizzano i punti di forza della proprietà, penalizzano enormemente l’annuncio.

Soluzione: Utilizza un fotografo professionista o impara le basi della fotografia immobiliare. Le immagini devono essere luminose, nitide e mostrare i dettagli che rendono unica la tua proprietà.

2. Descrizioni Superficiali

Molti investitori scrivono descrizioni generiche e poco curate, pensando che basti dire “appartamento in ottima posizione” per convincere gli ospiti. Invece, una descrizione poco dettagliata rischia di non attirare l’interesse dei potenziali clienti.

Soluzione: Dedica tempo a scrivere una descrizione chiara e accattivante, evidenziando i servizi, le attrazioni vicine e i dettagli che migliorano l’esperienza degli ospiti.

3. Prezzi Mal Calibrati

Prezzi troppo alti o troppo bassi sono un errore frequente. Prezzi elevati senza un immobile che li giustifichi allontanano i clienti, mentre tariffe troppo basse attraggono un pubblico non in linea con la qualità che vuoi offrire.

Soluzione: Analizza il mercato e usa strumenti di pricing dinamico per ottimizzare i prezzi in base alla domanda stagionale e ai trend locali.

4. Comunicazione Lenta o Inadeguata

La comunicazione è fondamentale. Molti host rispondono lentamente ai messaggi o danno risposte vaghe, perdendo prenotazioni preziose.

Soluzione: Rispondi rapidamente e in modo professionale. Usa messaggi preimpostati per le domande più comuni e mostra disponibilità e attenzione ai dettagli.

5. Recensioni Negative Non Gestite

Le recensioni negative, se ignorate o gestite male, possono danneggiare gravemente la reputazione della tua proprietà.

Soluzione: Rispondi sempre alle recensioni, mostrando un atteggiamento professionale. Ringrazia per il feedback e spiega come hai risolto eventuali problemi.

6. Dettagli Trascurati

La pulizia, la manutenzione e l’attenzione ai dettagli sono fondamentali. Molti trascurano questi aspetti, pensando che non influiscano sull’esperienza degli ospiti.

Soluzione: Offri un alloggio impeccabile. Assicurati che tutto sia in ordine, funzionante e pulito. Dettagli come la qualità della biancheria o piccoli extra (caffè, acqua) fanno la differenza.

Non Tutte le Zone del Sud di Gran Canaria Sono Profittevoli

Molti pensano che acquistare un immobile in qualsiasi zona del Sud di Gran Canaria sia una garanzia di successo. Niente di più sbagliato. Non tutte le aree sono ideali per gli affitti brevi: alcune attraggono più domanda per affitti a lungo termine, altre non offrono servizi o attrazioni turistiche sufficienti per competere con altre località.

Consiglio: Prima di acquistare, analizza attentamente il mercato e valuta il potenziale dell’immobile per gli affitti brevi. Ci sono fattori fondamentali che ti svelerò in un prossimo articolo.

"Basta Ripulirlo un Poco": L’Errore Che Non Perdono

Uno degli atteggiamenti più frustranti che incontro spesso è quello di chi acquista immobili in pessime condizioni — bagni da rifare, impiantistica vecchia, mobili maleodoranti — e pensa di poterli mettere a reddito con una semplice ripulita.

Ma come fa un immobile del genere a rendere? Nessuno vuole soggiornare in un appartamento che sembra uscito da un’altra epoca, con problemi di manutenzione continua e un ambiente poco accogliente. Questo approccio non solo allontana i clienti, ma trasforma la proprietà in un incubo per il proprietario stesso.

La verità: Un immobile in condizioni pessime non è un investimento, è un peso. Solo un immobile ben ristrutturato e curato nei dettagli può generare profitti e attirare ospiti di qualità.

Perché Alcuni Immobili Rendono e Altri No

Ovviamente, non tutti gli immobili hanno la stessa resa. La capacità di un immobile di generare profitti dipende da molti fattori: posizione, condizioni della casa, qualità dell’arredamento, strategie di pricing e gestione delle piattaforme.

Questi sono aspetti che ho imparato a valutare fin dal 2015, quando ho iniziato con i miei appartamenti sublocati. Da allora, ho sviluppato un sistema che condivido con i miei investitori, aiutandoli a ottenere risultati concreti. E se oggi i miei investitori ottengono buoni profitti, è perché seguono questi principi.

Conclusione

Investire negli affitti brevi a Gran Canaria è una grande opportunità, ma richiede conoscenza, impegno e la giusta strategia. Evitare gli errori più comuni nella gestione su Airbnb e Booking, insieme a una scelta oculata dell’immobile e a un intervento mirato per valorizzarlo, è essenziale per trasformare un investimento in un business di successo.

Ricorda: il successo non è garantito solo perché hai acquistato un immobile. È il lavoro che fai su quell’immobile, dalle ristrutturazioni alla gestione professionale, che farà davvero la differenza.

Se vuoi approfondire come valutare se un immobile è profittevole o no, seguimi: te ne parlerò in un prossimo articolo.

Vuoi massimizzare il rendimento del tuo immobile senza stress? Affidati a un esperto nella gestione degli affitti brevi! Ti aiuterò a trasformare la tua proprietà in una fonte di guadagno stabile e sicura, curando ogni dettaglio: dall’allestimento iniziale alla gestione completa degli ospiti. Non lasciare che il tuo investimento perda valore. Contattami oggi stesso e scopri come possiamo far decollare il tuo business immobiliare!

Daniele Piccoli +34 635632009 / +39 3518711203

come gestire un appartamento per affitti brevi in gran canaria
Settembre 13, 2024 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Investimenti Immobiliari

Mini Guida per Gestire un Appartamento per Affitto Breve a Gran Canaria

Gestire un appartamento per affitti brevi a Gran Canaria può essere un’opportunità lucrativa, grazie al clima mite tutto l’anno, alle bellissime spiagge e alla vivace scena culturale dell’isola. Tuttavia, per massimizzare i guadagni e garantire un’esperienza positiva agli ospiti, è fondamentale preparare l’appartamento in modo ottimale e offrire servizi che si distinguano dalla concorrenza. In questa guida dettagliata, scoprirai come arredare e gestire un appartamento per affitti brevi a Gran Canaria per attirare ospiti e ottenere recensioni positive.

1. Come Arredare un Appartamento per Affitti Brevi a Gran Canaria

1.1 Scegliere uno Stile di Arredamento Accogliente e Funzionale

L’arredamento è uno degli aspetti più importanti per attirare ospiti e garantire un soggiorno confortevole. Ecco alcuni suggerimenti su come arredare l’appartamento:

  • Stile Mediterraneo o Tropicale: Gran Canaria è una destinazione costiera, quindi uno stile mediterraneo o tropicale può essere molto attraente per i turisti. Utilizza colori chiari come il bianco, il blu e il verde, e aggiungi elementi naturali come il legno e la rattan. Tessuti leggeri come il lino possono aggiungere un tocco fresco e rilassante agli ambienti.

  • Mobili Funzionali: Opta per mobili che siano funzionali e adatti a piccoli spazi. Divani letto, tavoli pieghevoli e sedie impilabili sono ottime soluzioni per ottimizzare lo spazio senza rinunciare al comfort.

  • Decorazioni Locali: Integra elementi decorativi che richiamano la cultura delle Isole Canarie, come ceramiche locali, quadri di artisti dell’isola o fotografie di paesaggi canari. Questo darà all’appartamento un tocco unico e autentico.

1.2 Creare Spazi Confortevoli

Oltre all’aspetto estetico, è fondamentale creare spazi confortevoli per i tuoi ospiti:

  • Zona Giorno: La zona giorno dovrebbe essere accogliente e funzionale. Assicurati di avere un divano comodo, una TV a schermo piatto e una connessione Wi-Fi ad alta velocità. Se lo spazio lo consente, crea un’area pranzo con un tavolo e sedie sufficienti per il numero massimo di ospiti.

  • Camere da Letto: La qualità del sonno è essenziale. Fornisci letti confortevoli con materassi di buona qualità e biancheria da letto fresca e pulita. Prevedi cuscini di diverse densità per soddisfare le preferenze degli ospiti. Offri anche spazio sufficiente per riporre gli abiti, come un armadio o una cassettiera.

  • Cucina Attrezzata: Molti ospiti apprezzano la possibilità di cucinare durante il soggiorno. Assicurati che la cucina sia ben attrezzata con gli utensili necessari, come pentole, padelle, posate, e piccoli elettrodomestici come microonde, tostapane e bollitore. Un set di piatti e bicchieri coordinato aggiunge un tocco di cura.

  • Bagno Pulito e Funzionale: Il bagno deve essere pulito e ben tenuto. Fornisci asciugamani di buona qualità, sapone, shampoo e altri articoli da toeletta essenziali. Se possibile, aggiungi un asciugacapelli e un piccolo kit di primo soccorso.

1.3 Dettagli che Fanno la Differenza

  • Illuminazione: La giusta illuminazione può trasformare l’atmosfera di un appartamento. Utilizza luci soffuse nelle zone relax e luci più intense in cucina e bagno. Lampade da lettura accanto ai letti sono un piccolo ma apprezzato dettaglio.

  • Spazio Esterno: Se l’appartamento dispone di un balcone o terrazza, arredalo con mobili da esterno come sedie e un tavolino. Gli ospiti apprezzeranno la possibilità di godersi il clima di Gran Canaria all’aperto.

  • Accessori Extra: Aggiungi piccoli accessori che rendono il soggiorno più piacevole, come coperte extra, cuscini decorativi e qualche pianta per dare un tocco di vita agli ambienti.

2. Servizi da Offrire per Distinguersi dalla Concorrenza

2.1 Connessione Internet ad Alta Velocità

In un’era sempre più digitale, una connessione internet affidabile e veloce è un must. Assicurati che l’appartamento abbia una connessione Wi-Fi ad alta velocità. Questo è particolarmente importante se vuoi attirare lavoratori da remoto che potrebbero scegliere Gran Canaria come destinazione per il loro "workation".

2.2 Self Check-In e Flessibilità

Offri la possibilità di self check-in tramite una cassetta di sicurezza con chiave o una serratura intelligente. Questo rende più facile per gli ospiti arrivare all’orario che preferiscono, senza dover coordinare un incontro per la consegna delle chiavi. La flessibilità nell’orario di check-in e check-out può essere un grande vantaggio per chi viaggia.

2.3 Kit di Benvenuto

Accogli i tuoi ospiti con un kit di benvenuto che potrebbe includere:

  • Mappe e Guide Locali: Fornisci mappe dell’isola e guide con informazioni su attrazioni, ristoranti e attività da fare a Gran Canaria.

  • Snack e Bevande: Un piccolo cestino con snack locali, frutta fresca, una bottiglia d’acqua o una bottiglia di vino può far sentire gli ospiti i benvenuti.

  • Prodotti da Toeletta: Oltre ai soliti shampoo e saponi, puoi offrire prodotti extra come balsamo, crema corpo e kit per la rasatura.

2.4 Pulizia e Manutenzione

La pulizia è un aspetto cruciale. Collabora con un servizio di pulizia professionale per garantire che l’appartamento sia sempre in condizioni impeccabili per ogni nuovo ospite. Offri un servizio di pulizia extra per gli ospiti che soggiornano per periodi più lunghi, e assicurati che ci siano abbastanza prodotti per la pulizia a disposizione nell’appartamento.

2.5 Assistenza e Supporto

Essere disponibili per gli ospiti durante il loro soggiorno è fondamentale per rispondere a domande e risolvere eventuali problemi. Fornisci un numero di contatto per emergenze e crea una guida della casa con informazioni utili, come le istruzioni per l’uso degli elettrodomestici, il regolamento condominiale, e i numeri utili (es. taxi, ospedale, ecc.).

2.6 Attività e Consigli Locali

Un ottimo modo per distinguerti è offrire consigli personalizzati sulle attività da fare a Gran Canaria. Collabora con tour operator locali per offrire sconti o pacchetti esclusivi ai tuoi ospiti, come escursioni in barca, lezioni di surf o visite guidate. Crea una piccola guida all’interno dell’appartamento con suggerimenti su ristoranti, spiagge meno conosciute e luoghi di interesse culturale.

3. Strategie di Marketing e Gestione delle Prenotazioni

3.1 Fotografie Professionali

Investi in fotografie professionali dell’appartamento. Le immagini di alta qualità sono fondamentali per attirare l’attenzione degli ospiti sulle piattaforme di affitto a breve termine come Airbnb e Booking.com. Assicurati che le foto mostrino gli ambienti in modo chiaro, luminoso e accogliente.

3.2 Descrizione dell'Annuncio

Crea una descrizione dettagliata e accattivante dell’appartamento. Evidenzia i punti di forza, come la posizione, i servizi offerti e le attrazioni vicine. Utilizza parole chiave pertinenti come "vista mare", "a pochi passi dalla spiaggia" o "appartamento ristrutturato" per migliorare la visibilità nelle ricerche.

3.3 Prezzi Competitivi

Fai una ricerca di mercato per stabilire una tariffa competitiva. Monitora le tariffe degli appartamenti simili nella tua zona e adatta i prezzi in base alla stagione e alla domanda. Considera di offrire sconti per soggiorni prolungati o promozioni speciali durante i periodi di bassa stagione.

3.4 Gestione delle Recensioni

Le recensioni sono cruciali per il successo di un affitto breve. Incoraggia gli ospiti soddisfatti a lasciare una recensione e rispondi sempre ai feedback, sia positivi che negativi, in modo professionale e cortese. Le recensioni positive aiutano a costruire una buona reputazione e ad aumentare le prenotazioni future.

Affida il Tuo Appartamento al Nostro Metodo di Gestione per Affitti Brevi: Guadagna Senza Pensieri

Affidare il tuo appartamento a Gran Canaria al nostro metodo di gestione per affitti brevi significa avere la tranquillità di un servizio completo, pensato per massimizzare i tuoi guadagni senza farti preoccupare di nulla. Ci occupiamo di tutto: dalla preparazione dell’appartamento per renderlo accogliente e attraente, alla promozione dell’annuncio sulle principali piattaforme di affitto breve, garantendo la massima visibilità e prenotazioni costanti.

Gestiamo ogni aspetto dell’accoglienza degli ospiti, offrendo un servizio impeccabile che si traduce in recensioni positive e ospiti soddisfatti. Ci prendiamo cura della pulizia, della manutenzione e dell’assistenza durante tutto il soggiorno, permettendoti di goderti i profitti senza lo stress della gestione quotidiana. Con il nostro metodo, adattiamo le tariffe in modo dinamico per garantire che il tuo appartamento sia sempre al massimo del suo potenziale di guadagno.

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explotacion turistica in gran canaria
Settembre 12, 2024 Daniele Piccoli 1 Commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi

Explotaciòn Turistica

Explotación Turística: Cos'è e Cosa Devi Sapere Prima di Investire

Quando si parla di investimenti immobiliari a Gran Canaria, molti ancora non conoscono la Explotación Turística. Questo termine, che in italiano potrebbe essere tradotto come "gestione vincolante", rappresenta una realtà con cui chiunque voglia investire sull’isola deve fare i conti. Vediamo di cosa si tratta e perché è importante.

Cos'è la Explotación Turística?

La Explotación Turística è una società autorizzata dall’ufficio del turismo a gestire l’affitto di appartamenti situati in complessi residenziali di proprietà privata. Questa società può ottenere una licenza turistica solo se ha stipulato contratti con almeno il 30% degli appartamenti presenti nel complesso. In alcuni casi, però, la società può essere proprietaria anche del 100% degli appartamenti nel complesso, e nel 90% dei casi è proprietaria della maggior parte delle unità immobiliari.

Spesso è la stessa società di Explotación Turística che vende gli appartamenti del complesso di cui è proprietaria per far fronte a spese o per ottenere liquidità. Può decidere di venderne uno o più in base alla necessità economica del momento. Tuttavia, altri appartamenti in vendita potrebbero appartenere a proprietari diversi, non facenti parte della società, che possono avere un contratto di gestione con la società di Explotación o che non hanno rinnovato il contratto e ora desiderano vendere l’immobile.

Una volta raggiunta la soglia minima di contratti necessari, la società può iniziare a promuovere e affittare gli appartamenti a breve termine su portali di vacanze.

Obblighi della Società di Explotación

La società che gestisce questi appartamenti, oltre a ottenere la licenza turistica, è obbligata a rispettare la normativa prevista dalla legge. Questo implica la fornitura di una serie di servizi essenziali per garantire la qualità dell’offerta turistica. Di seguito sono elencati gli obblighi principali della società di Explotación Turística:

  • Servizio di pulizia regolare degli appartamenti, garantendo che gli alloggi siano mantenuti puliti e in buone condizioni per ogni nuovo ospite.
  • Mantenimento e manutenzione delle strutture, che comprende la riparazione e il miglioramento continuo degli impianti, degli spazi comuni e delle infrastrutture del complesso.
  • Servizio di reception, essenziale per accogliere gli ospiti e fornire assistenza durante il soggiorno, inclusi check-in, informazioni turistiche e gestione delle emergenze.
  • Sicurezza e sorveglianza, ove richiesto, la società deve garantire la sicurezza degli ospiti e delle strutture, con sistemi di controllo, sorveglianza e la gestione di situazioni di emergenza.
  • Adeguamento alle normative antincendio, che prevede l’installazione di impianti antincendio, segnali di emergenza e piani di evacuazione conformi agli standard di sicurezza locali.
  • Servizi di emergenza sanitaria, inclusi accesso a personale di primo soccorso o collaborazione con servizi sanitari locali per garantire un pronto intervento in caso di necessità.
  • Accessibilità, come previsto dalle normative, gli alloggi e le aree comuni devono essere adeguatamente accessibili per persone con disabilità o mobilità ridotta, garantendo strutture adeguate (rampe, ascensori, bagni accessibili, ecc.).
  • Trasparenza nella gestione dei contratti, la società deve informare chiaramente i proprietari e i clienti sui diritti e obblighi contrattuali, compresi i termini di affitto, i costi di gestione e le condizioni di utilizzo dell’immobile.

Inoltre, la società è tenuta a rispettare tutte le leggi locali relative alla sicurezza, igiene e servizi turistici, inclusi il rispetto delle norme ambientali, la gestione responsabile dei rifiuti e l’adozione di misure per ridurre l’impatto ecologico. Questi servizi e requisiti sono obbligatori per tutte le società che gestiscono complessi turistici e devono essere garantiti ai clienti, secondo quanto stabilito dalle normative vigenti. Le società di Explotación che non rispettano queste regole possono incorrere in pesanti sanzioni, tra cui multe e la sospensione della licenza.

Contratti Blindati: Libertà Limitata per i Proprietari

I contratti stipulati con le società di Explotación Turística sono altamente blindati. Questo significa che i proprietari degli appartamenti all’interno di questi complessi non possono utilizzare le proprie case per trascorrere le vacanze quando desiderano. La gestione dell’appartamento è completamente nelle mani della società, che decide quando e come affittarlo. Se hai un contratto di gestione con la società di Explotación Turística, dovrai attenerti scrupolosamente alle regole contrattuali previste, che potrebbero limitare notevolmente la tua libertà di utilizzo dell’immobile. Non potrai utilizzarlo per uso privato né affittarlo autonomamente, e dovrai rispettare il contratto firmato con la società, che stabilisce le condizioni di utilizzo e affitto dell’immobile

Perché si Parla di "Sottomissione"?

Se sei proprietario di un immobile in un complesso gestito da una Explotación Turística e desideri affittare il tuo appartamento a turisti, non puoi farlo in autonomia. Dovrai firmare un contratto con la società per evitare denunce per concorrenza sleale. In altre parole, sei obbligato a cedere la gestione del tuo immobile alla società, rinunciando al controllo su come e quando affittarlo.

Perché Molte Persone Cadono in Questo Tranello?

Molte persone purtroppo cadono in questo tranello, attratte dal prezzo più basso rispetto ai valori di mercato. Spesso si tratta di investitori inesperti, oppure di casi in cui l’agente immobiliare stesso non conosce la normativa relativa alla Explotación Turística e non informa correttamente il cliente. In altri casi, l’agente ha come unico obiettivo prendere la sua commissione di vendita, ingannando il compratore. Molte volte, ti viene detto che l’appartamento non è in Explotación Turística, ma qui casca l’asino: l’appartamento potrebbe non avere un contratto diretto con la società di Explotación, ma se all’interno del complesso è presente una società di gestione, una volta acquistato, se vorrai affittarlo, dovrai darlo in gestione solo alla società di Explotación. Quindi soldi buttati nella spazzatura perchè i profitti dandolo in gestione sono davvero miseri.

 

Quali Sono i Profitti?

Sebbene la società che gestisce la Explotación Turística si occupi delle spese condominiali e dei consumi, i profitti per il proprietario sono ridotti rispetto a un affitto autonomo. Si parla di circa 4.500€ all’anno, ovvero circa 375€ mensili, una cifra molto inferiore rispetto a quanto si potrebbe guadagnare con un affitto breve gestito in autonomia.

Investire in Complessi sotto Explotación: Conviene?

Anche se i prezzi di acquisto di questi immobili possono sembrare allettanti (tra gli 80.000€ e i 110.000€, molto più bassi rispetto al mercato libero), non conviene investire in un complesso sotto Explotación Turística. Le restrizioni e i vincoli contrattuali rendono difficile godere appieno dell’immobile o ottenere un ritorno economico soddisfacente. Inoltre, la gestione è completamente centralizzata, lasciando pochissimo spazio decisionale al proprietario.

Il Declino di Molti Complessi Explotati

Molti complessi sono ormai fuori da Explotación Turística perché le società che li gestivano sono fallite. A mio parere, questo è dovuto alla rincorsa al prezzo più basso, senza mai fare ristrutturazioni adeguate agli alloggi che nel tempo sono invecchiati. Di conseguenza, non sono più riusciti a coprire i costi di gestione, portando molte di queste società al fallimento.

 

La Mia Esperienza con i Clienti

Un caso che ricordo bene riguarda una cliente che aveva deciso di acquistare un immobile in un complesso sotto Explotación, nonostante i miei avvertimenti. Convinta di aver trovato un "affare", ha ignorato i miei consigli, solo per pentirsene pochi mesi dopo, quando ha realizzato di non poter affittare o utilizzare l’immobile come desiderava.

Cosa Fare per Evitare Errori

Il mio consiglio è di affidarsi a consulenti immobiliari esperti che conoscano bene il mercato di Gran Canaria. Un prezzo basso può sembrare attraente, ma spesso nasconde vincoli che potrebbero compromettere il tuo investimento. Un consulente serio ti metterà in guardia e ti aiuterà a fare scelte informate, evitando che tu bruci i tuoi risparmi.

Diffidare dalle Agenzie che Non Conoscono la Legge

Uno dei problemi più comuni è che molti investitori si affidano a agenzie immobiliari che non conoscono a fondo la normativa sulla Explotación Turística. Questo può portare a investimenti errati, dove ti ritrovi vincolato da contratti che limitano la tua libertà di utilizzo e i tuoi profitti.

Investire con chi non ha esperienza diretta nel mercato degli affitti brevi è un errore che può costare caro. Le agenzie non specializzate potrebbero non sapere se un immobile è vincolato dalla Explotación Turística, o peggio, potrebbero trascurare di informarti sui rischi legati all’acquisto di questi immobili. Quindi, diffida di chi non conosce le normative o ti propone soluzioni apparentemente vantaggiose senza una reale conoscenza del mercato locale.

Investi con Chi sa Cosa Fare

La mia esperienza nel settore immobiliare a Gran Canaria e negli affitti brevi mi consente di aiutarti a fare scelte consapevoli e mirate. Un sopralluogo e una consulenza personalizzata sono essenziali per valutare se un immobile è un’opportunità reale o un investimento rischioso.

Se vuoi evitare brutte sorprese e garantirti un ritorno economico soddisfacente, contattami per una consulenza. Sono qui per aiutarti a fare un investimento che sia veramente redditizio e privo di rischi.

Investire nel mercato immobiliare turistico può essere estremamente redditizio se fatto con le giuste conoscenze e il supporto di chi conosce bene il territorio e le normative locali. Non lasciare che un’opportunità si trasformi in una trappola. Contattami oggi stesso per discutere del tuo prossimo investimento e per organizzare un sopralluogo. Insieme valuteremo le migliori opzioni per raggiungere i tuoi obiettivi di rendimento con sicurezza.

Daniele Piccoli +34 635632009  +39 3518711203

sanzioni per violazioni alla legge sulla vivienda vacacional
Agosto 27, 2024 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi, vivienda vacacional

Sanzioni per le Case Vacanza alle Canarie (Viviendas Vacacionales)

Conformità e Sanzioni: L'Importanza di Rispettare le Normative sulle Case Vacanze nelle Isole Canarie (Vivienda Vacacional)

Negli ultimi anni, le Isole Canarie hanno consolidato la loro posizione come una delle mete turistiche più ambite al mondo, attirando milioni di visitatori grazie al loro clima mite, alle spettacolari bellezze naturali e all’ampia offerta di attività ricreative. Questo crescente afflusso di turisti ha spinto molti investitori e proprietari locali a trasformare le proprie abitazioni in Viviendas Vacacionales, o case vacanze, per trarre vantaggio dall’elevata domanda di alloggi a breve termine.

Tuttavia, l’espansione di questo settore ha sollevato preoccupazioni sia per l’impatto sul mercato immobiliare e sulla qualità della vita dei residenti locali, sia per la necessità di mantenere elevati standard di sicurezza e servizio per i turisti. Per rispondere a queste sfide, le autorità delle Canarie hanno introdotto una serie di regolamenti volti a disciplinare l’uso delle viviendas vacacionales. Queste normative non solo definiscono i requisiti necessari per l’esercizio dell’attività, ma stabiliscono anche un quadro sanzionatorio rigoroso per chi non rispetta le regole.

Nel mio articolo, ho analizzato in dettaglio le sanzioni previste dalla legge per chi viola le norme sulle viviendas vacacionales. Queste sanzioni variano in base alla gravità delle infrazioni e possono comportare conseguenze significative per i proprietari, inclusi pesanti multe, la sospensione delle attività e, nei casi più gravi, la chiusura definitiva dell’attività stessa. Le sanzioni sono suddivise in tre categorie principali: sanzioni lievi, sanzioni gravi e sanzioni molto gravi, ciascuna delle quali riflette la natura e la gravità della violazione commessa.

Le sanzioni lievi, che possono comportare multe fino a 1.500 euro, sono generalmente applicate per infrazioni minori come la mancanza di annunci informativi obbligatori o lievi carenze nei servizi offerti. Le sanzioni gravi, con multe che possono arrivare fino a 30.000 euro, si riferiscono a violazioni più serie, come la mancanza di infrastrutture adeguate o la pubblicità ingannevole. Infine, le sanzioni molto gravi, con multe che possono raggiungere i 300.000 euro e la sospensione delle attività per periodi prolungati, sono riservate per le infrazioni più gravi, come la costruzione di strutture senza autorizzazione o la falsificazione di documenti.

Questa panoramica sulle sanzioni mette in luce l’importanza di una gestione responsabile e conforme alle normative delle viviendas vacacionales. Per gli investitori e i proprietari, è fondamentale comprendere appieno le implicazioni legali delle proprie attività e adottare tutte le misure necessarie per rispettare le leggi locali. Solo così sarà possibile evitare le pesanti sanzioni previste e garantire il successo a lungo termine dell’attività turistica.

Attraverso una conoscenza approfondita delle regole e un impegno costante al loro rispetto, i proprietari di viviendas vacacionales possono non solo proteggersi dalle conseguenze legali, ma anche contribuire positivamente all’economia locale, offrendo ai turisti un’esperienza sicura e di alta qualità nelle splendide Isole Canarie.

SANZIONE LIEVE FINO A 1.500 EURO

1) L’accesso o l’esercizio di attività turistiche non regolamentate in conformità con i regolamenti, violando l’obbligo di comunicazione previsto nell’articolo 13.2 a).

2) La mancanza di annunci, distintivi, segnali o informazioni di esposizione pubblica obbligatoria, il rifiuto di fornirli o qualsiasi forma di occultamento degli stessi.

3) Il trattamento scortese verso la clientela.

4) I comportamenti dissuasivi dalla richiesta di informazioni.

5) Le lievi carenze nella prestazione dei servizi, nella decorazione degli stabilimenti e nel funzionamento o nella pulizia dei locali, delle strutture e degli arredi, o nell’igiene e decoro del personale che causino fastidi agli utenti.

6) Non redigere le fatture conformemente alle disposizioni regolamentari, o non conservare le copie di quelle emesse.

7) Le azioni o omissioni che, nell’ambito dell’attività di ispezione o di verifica tecnica, comportano solo un ritardo nell’adempimento degli obblighi di informazione e comunicazione.

8) Qualsiasi altra violazione che, pur essendo classificata come grave, non meriterebbe questa considerazione a causa della mancanza di intenzionalità, natura, occasione o circostanza e, in particolare, le violazioni gravi quando sia accertato che il ripristino della legalità sia stato immediato, senza che siano stati compromessi i diritti degli utenti, o quando, accertata dall’ispezione interveniente la commissione delle violazioni previste nei numeri 1 e 3 dell’articolo 76, la legalità sia ripristinata entro il termine stabilito da essa in base all’entità e alla natura delle violazioni e al termine di prescrizione delle violazioni.

9) Non presentare entro i termini stabiliti il rapporto risultante dall’ispezione tecnica degli esercizi turistici

10) Non comunicare all’ufficio del catasto l’effettivo utilizzo dell’azienda turistica nei termini stabiliti.

L’avvertimento sarà adottato nei casi di infrazioni lievi, quando non vi sia recidiva e non si ritenga opportuna l’imposizione di una multa

SANZIONE GRAVE DA 1.501€ A 30.000€

Sospensione temporanea delle attività o dell'esercizio professionale: da un giorno a sei mesi di sospensione, in caso di recidiva.

1) Non disporre delle strutture, dei sistemi o dei servizi obbligatori, secondo la normativa turistica, o averli in uno stato di conservazione o funzionamento non adeguato.

2) Le carenze evidenti e diffuse nella fornitura dei servizi, nella decorazione degli stabilimenti e nel funzionamento o pulizia dei locali, delle strutture e degli utensili, nonché la violazione degli obblighi stabiliti nell’articolo 17.2 di questa legge.

3) Il trattamento scorretto di parole, azioni o omissioni nei confronti dell’utente turistico.

4) Gestire delle schede di reclamo obbligatorie, non fornirle ai clienti o non gestirle tempestivamente e correttamente

5) Non emettere o non consegnare al cliente turistico le fatture per i servizi resi

6) La contrattazione del personale che non possiede la titolarità o la qualifica prescritta per fornire i servizi richiesti.

7) L’ostacolazione o la resistenza all’operato dell’ispezione turistica, purché non la impedisca.

8) La mancanza di comparazione dei datori di lavoro o dei loro rappresentanti alle convocazioni effettuate dagli ispettori del turismo secondo le modalità stabilite dalla presente legge

9) Mancare o non fornire il libro di ispezione quando una norma prevede l’obbligo di averlo a disposizione.

10) La ostacolazione o resistenza all’azione di verifica, che non arriva ad impedirla, effettuata dall’Amministrazione turistica in conformità a quanto stabilito negli articoli 24.1 e 32.4, a condizione che non rientri nel numero 6 dell’articolo precedente.

11) La pubblicità turistica ingannevole, offerte equivoche o qualsiasi forma di suggestione che faccia supporre una qualità superiore delle strutture o dei servizi rispetto a quella reale.

12) L’uso di sistemi promozionali aggressivi che disturbino la tranquillità degli utenti turistici, nei termini contemplati dall’articolo 19.1 di questa legge.

13) La sovra-assunzione di posti che origina un eccesso di prenotazioni che non possono essere gestite, a meno che non venga comprovato il soddisfacimento dei requisiti previsti nei punti 2 e 3 dell’articolo 37 di questa legge e che il soggiorno sia stato soddisfacente per l’utente turistico.

14) La violazione delle norme riguardanti le prenotazioni e le cancellazioni dei posti e l’omissione della prestazione di un servizio convenuto, quando ciò comporti un evidente pregiudizio per il cliente.

15) L’esercizio professionale svolto in violazione delle norme sulla fornitura di servizi turistici.

16) La falsità nelle comunicazioni precedenti e nelle dichiarazioni responsabili nei casi non contemplati nella sezione 9 dell’articolo precedente.

17) La violazione degli obblighi di conservazione della qualità degli stabilimenti prevista da questa legge.

18) Le violazioni considerate molto gravi che, per ragioni di intenzionalità, natura, occasione o circostanze, non devono essere considerate come tali.

19) Non presentare la relazione dell’ispezione tecnica degli stabilimenti turistici, avendo già subito una sanzione per aver commesso l’infrazione prevista dall’articolo 77.9 della presente legge.

20) La violazione delle disposizioni adottate sulle limitazioni di accesso alla struttura turistica di alloggio per motivi di salute pubblica.

SANZIONE MOLTO GRAVE DA 30.001€ A 300.000€

1) La costruzione, l’ampliamento, la riabilitazione, la riforma o l’apertura di strutture turistiche di alloggio, inosservando gli obblighi previsti nell’articolo 13.2 a).

2) La costruzione, l’ampliamento, il recupero, la riforma o l’apertura di strutture turistiche di alloggio, senza autorizzazione, quando per legge o per normativa, si stabiliscono limiti o restrizioni alla creazione di nuove offerte di alloggio turistico per motivi ambientali o di pianificazione territoriale, in particolare quando tali limitazioni sono giustificate dalla pianificazione territoriale in base alla capacità di carico delle isole, come stabilito dall’articolo 24.2 della presente legge.

3) L’accesso o l’esercizio di attività turistiche regolamentate, inosservando l’obbligo di comunicazione previsto nell’articolo 13.2 a); così come non ottenere le autorizzazioni previste nell’articolo 13.2 b) e g)

4) Non assumere o non mantenere in vigore la polizza di responsabilità civile secondo i termini stabiliti dalla normativa applicabile.

5) La mancata osservanza nei luoghi di soggiorno turistico degli standard turistici di densità, infrastruttura o servizio.

6) Non fornire un servizio come convenuto tra le parti, quando ciò comporti gravi danni per l’utente. 

Si considererà che i danni sono gravi quando influiscono sulla salute o sulla sicurezza degli utenti turistici o rappresentano una perdita significativa e irreversibile di denaro o valore dei loro beni.

La negazione o l’ostacolo all’azione dell’ispezione turistica che arriva a impedire l’esercizio delle funzioni che legalmente o regolamentariamente sono attribuite o il fornimento di informazioni o documenti falsi a quest’ultima

7) La negazione o l’ostacolo all’attività di verifica prevista negli articoli 24.1 e 32.4, quando si impedisca l’accesso agli stabilimenti o si renda impossibile la verifica di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente per l’esercizio dell’attività o il funzionamento degli stabilimenti turistici o la loro classificazione e, in particolare, quelli che riguardano la salute e la sicurezza degli utenti turistici

8) Gli attentati e le azioni dannose per l’immagine turistica delle Canarie o di qualsiasi dei suoi luoghi turistici, che costituiscono violazioni della normativa turistica o delle leggi settoriali. Saranno considerati attentati o azioni dannose per l’immagine turistica delle Canarie o dei suoi luoghi turistici i comportamenti che falsifichino, danneggino, indeboliscano o deteriorino tale immagine.

9) La violazione delle norme legali relative al principio di unità di sfruttamento degli esercizi di alloggio.

10) La falsità nelle dichiarazioni responsabili, quando si riferisce a dati che influenzano gravemente la salute e la sicurezza dei turisti. Si comprende che la falsità influisce sulla sicurezza dei turisti quando riguarda o fa riferimento al rispetto della normativa sulla protezione antincendio, la sicurezza degli edifici e dei locali e le condizioni di igiene e sicurezza degli impianti industriali, sportivi o di intrattenimento, determinando tale falsità la nascosta situazione di rischio che la normativa violata intende evitare.

11) La mancata ottemperanza nei tempi stabiliti al dovere di rinnovo edilizio, quando ciò sia stabilito nelle determinazioni contenute negli strumenti di ordinamento e pianificazione.

12) La violazione o l’alterazione delle condizioni necessarie e determinanti per l’esercizio dell’attività turistica che hanno costituito il presupposto per l’autorizzazione o la comunicazione preventiva corrispondente.

13) La violazione dell’obbligo di conformarsi all’uso stabilito dal piano urbanistico, destinando una struttura turistica di alloggio a scopi residenziali

14) L’esercizio professionale svolto con violazione delle norme turistiche

RICHIEDI QUI LA LICENZA DI VIVIENDA VACACIONAL. PRONTA IN MENO DI 48 ORE

Se vuoi adeguarti alla legge e gestire la tua casa vacanze alle Isole Canarie in modo conforme alle normative, è fondamentale ottenere la licenza di vivienda vacacional. Clicca sul link qui sotto per avviare la procedura di richiesta ufficiale e assicurarti di essere in regola con tutte le disposizioni legali. 

Licenza Vivienda Vacacional

affitto lungo termine contro affitto breve
Agosto 10, 2024 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici

Svantaggi dell’Affitto a Lungo Termine a Gran Canaria: Perché l’Affitto Breve é Più Redditizio e Vantaggioso: I Motivi che Devi Conoscere

Con la nuova legge all’orizzonte, i politici e qualche social guru immobiliare, vogliono farci credere che affittare un immobile a Gran Canaria, di lunga durata sia la stessa cosa in termini di guadagno e tranquillità che affittarlo ai turisti…..

Affittare un immobile a lungo termine comporta diversi svantaggi che possono influire negativamente sul proprietario. Ecco una panoramica dettagliata di questi svantaggi che mi porta a confermare sempre di più come l’affitto turistico sull’isola sia una grande fonte di guadagno per i proprietari e per questo sempre osteggiata dai potenti e dai guru con interessi personali:
 
affitto lungo termine contro affitto breve in canarie

Rendimenti Inferiori

1. Tariffe di Affitto più Basse:

- Confronto con Affitti Brevi:

Gli affitti a lungo termine generalmente comportano canoni mensili inferiori rispetto agli affitti a breve termine, specialmente in zone turistiche come le Canarie, dove gli affitti brevi possono capitalizzare sull’alta domanda stagionale.

- Rendimento Annuale:

Anche se gli affitti brevi possono avere periodi di stasi, durante i periodi di alta stagione possono generare ricavi che superano di gran lunga quelli di un affitto a lungo termine stabile.

2. Incrementi Limitati dei Canoni:

- Leggi e Regolamenti:

In molti luoghi, gli incrementi dei canoni di locazione sono regolamentati dalla legge, limitando la capacità del proprietario di adeguare il canone al mercato in crescita.

Minor Flessibilità

1. Uso Personale Limitato:

- Disponibilità dell'Immobile:

Una volta affittato, il proprietario perde la possibilità di utilizzare l’immobile per scopi personali o per ospitare amici e familiari.

- Pianificazione di Vendita:

Se il proprietario decidesse di vendere l’immobile, può essere difficile farlo senza aspettare la scadenza del contratto di locazione.

2. Vincolo Contrattuale:

- Durata del Contratto:

I contratti di affitto a lungo termine spesso prevedono durate minime, rendendo difficile per il proprietario riprendere possesso dell’immobile prima della scadenza del contratto.

- Clausole Restrittive:

Molti contratti includono clausole che proteggono gli inquilini e limitano le possibilità del proprietario di risolvere il contratto anticipatamente.

Rischio di Morosità

1. Inquilini Morosi:

- Ritardi nei Pagamenti:

Esiste sempre il rischio che gli inquilini non paghino l’affitto puntualmente, o smettano di pagarlo del tutto.

- Costi Legali:

Il recupero dei canoni non pagati può richiedere azioni legali costose e lunghe.

2. Recupero Difficile:

- Garanzie Insufficienti:

Anche con caparre e garanzie, recuperare completamente le somme dovute può essere difficile se l’inquilino si trova in difficoltà finanziarie.

- Processo di Sfratto:

Sfrattare un inquilino moroso può essere un processo lungo e complicato, soggetto a leggi e regolamenti che proteggono gli inquilini.

Danni all'Immobile

1. Usura e Danni:

- Manutenzione Ordinaria:

Gli inquilini potrebbero non prendersi cura dell’immobile come farebbe un proprietario, portando a maggiori usure.

- Riparazioni Costose:

I danni causati dagli inquilini possono richiedere riparazioni significative, costose e talvolta non coperte da assicurazione.

2. Mancanza di Manutenzione Adeguata:

- Piccole Riparazioni Trascurate:

Gli inquilini potrebbero ignorare piccole riparazioni o problemi, che potrebbero peggiorare nel tempo se non risolti tempestivamente

- Responsabilità del Proprietario:

Anche se i contratti possono specificare responsabilità degli inquilini, il proprietario potrebbe comunque dover intervenire per mantenere la proprietà in buone condizioni.

Legislazione e Regolamentazione

1. Protezione degli Inquilini:

- Diritti degli Inquilini:

Le leggi spesso offrono una forte protezione agli inquilini, limitando le azioni che i proprietari possono intraprendere contro di loro, anche in caso di mancato pagamento o danni.

- Obblighi del Proprietario:

I proprietari sono obbligati a rispettare standard abitativi e potrebbero dover investire in miglioramenti o riparazioni richieste per legge.

2. Contenziosi Legali:

- Dispute con Inquilini:

Le dispute legali possono sorgere facilmente e risolverle può richiedere tempo, denaro e risorse.

Gestione degli Inquilini

1. Scelta degli Inquilini:

- Selezione Attenta:

Trovare inquilini affidabili può essere un processo lungo e impegnativo. Un errore nella selezione può portare a problemi significativi.

- Referenze e Verifiche:

Effettuare verifiche approfondite delle referenze e della solvibilità degli inquilini è essenziale, ma richiede tempo e risorse.

2. Problemi di Convivenza:

- Conflitti con i Vicini:

Gli inquilini possono avere problemi con i vicini, creando tensioni che potrebbero richiedere l’intervento del proprietario.

- Rispetto delle Regole:

Gli inquilini potrebbero non rispettare le regole del condominio o dell’associazione di proprietari, causando ulteriori problemi.

Difficoltà di Vendita

1. Mercato Immobiliare:

- Attrattività Ridotta:

Un immobile affittato a lungo termine può essere meno attraente per i potenziali acquirenti rispetto a un immobile libero, riducendo il numero di potenziali acquirenti.

- Prezzo di Vendita:

La presenza di inquilini può influire negativamente sul prezzo di vendita dell’immobile, poiché i nuovi acquirenti potrebbero percepire rischi o inconvenienti.

2. Vincoli Contrattuali:

- Contratti in Corso:

Gli acquirenti potrebbero essere scoraggiati dall’acquisto di un immobile con inquilini già presenti, specialmente se i contratti prevedono durate lunghe o condizioni poco flessibili.

- Subentro nei Contratti:

La gestione del subentro nei contratti di affitto può essere complessa e richiedere tempo e risorse aggiuntive.
 

Conclusione

Affittare un immobile a lungo termine nelle Canarie può comportare una serie di svantaggi e problematiche che vanno attentamente considerati.

È importante valutare questi aspetti in relazione alle proprie esigenze, capacità di gestione e finanziarie prima di prendere una decisione, resta comunque ineccepibile il vantaggio di affittare a turisti che pagano anticipatamente e vanno via a data certa, suggerisco quindi di non lasciarsi ammaliare da promesse di rendimenti sicuri e zero pensieri perchè un affitto a lungo termine ne è ben lungi!

Dunque se davvero volete investire in immobili da mettere a reddito, non dovete acquistare nelle zone residenziali come Las Palmas o centro isola ma dovete investire al Sud, nella zona turistica dove, a dispetto di quello che vogliono farci credere, un immobile nella zona giusta e ben attrezzato non potrà che generare introiti alti e sicuri da affitto breve o di medio termine.

gestione affitti gran canaria
Giugno 4, 2023 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici

GESTIONE IMMOBILI CHECK-IN / OUT PULIZIE

SIAMO ALLA RICERCA DI NUOVE STRUTTURE DA GESTIRE PER AFFITTO BREVE

La "PROPERTY FOR SALE GRAN CANARIA" è attivamente impegnata nella ricerca di nuove strutture da gestire per l’affitto turistico di breve termine, tra le quali Ville, Chalet, Bungalow, Appartamenti, Duplex e Triplex. Offriamo contratti di gestione della durata di almeno 12 mesi per garantire stabilità e continuità ai proprietari. Oltre alla gestione delle prenotazioni sui portali, sui sociale e sul nostro sito istituzionale, dei check-in e check-out, pronti interventi all’immobile e agli ospiti, ci occupiamo anche delle pulizie attraverso la nostra impresa, e della gestione fiscale per il pagamento delle tasse sugli introiti generati, fornendo un servizio completo a 360 gradi.

Le zone di nostro interesse includono al Sud Meloneras, Playa del Ingles, Campo Internacional, Sonnenland, Puerto Rico, Amadores, Salobre Golf e San Agustin, al Nord Playa de Las Canteras e Santa Catalina.

Se possiedi una proprietà in una di queste aree e sei interessato ad affidarci la gestione del tuo immobile per gli affitti ai turisti, non esitare a contattarci, saremo lieti di fissare un appuntamento nei nostri uffici di Playa del Ingles oppure una telefonata o Skype per discuterne insieme e valutare le possibilità di collaborazione.

Non lasciare che il tuo immobile generi solo spese, inizialo al business degli affitti brevi affidandoti ad un partner serio e professionale che si occuperà di tutto sollevandoti da qualsiasi incombenza pratica e burocratica.

La legge in Gran Canaria stabilisce precise regole per l’affitto breve a turisti e noi le seguiamo rigidamente occupandoci della richiesta della licenza di Vivienda Vacacional, la registrazione degli ospiti, l’allineamento alle direttive concernenti l’alloggio, il suo allestimento, le assicurazioni ecc… per far sì che tu dorma sonni sereni e che il nostro lavoro si svolga legalmente al riparo da multe e denunce. 

Contattaci per maggiori informazioni ai nostri recapiti telefonici o email

+34 635632009   +39 3518711023

 

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Daniele Piccoli

detrazioni fiscali per affitti brevi in gran canaria
Giugno 4, 2023 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Tasse e Fiscalità, vivienda vacacional

SPESE DETRAIBILI VIVIENDA VACACIONAL

QUALI SONO LE DETRAZIONI FISCALI PER CHI HA UNA CASA VACANZE CON REGOLARE LICENZA DI VIVIENDA VACACIONAL ALLE CANARIE?

Sono in molti che mi pongono questa domanda durante i colloqui informativi telefonici o presenziali, quindi ho deciso di riassumerle qui di seguito per maggiore chiarezza.

UTENZE VARIE

Le spese sostenute per le utenze della tua attività di Vivienda Vacacional possono essere dedotte come costi operativi essenziali per il tuo business. Queste spese includono tipicamente le bollette per l’energia elettrica, bollette dell’acqua, i costi relativi alla connessione internet….ma non solo.

COSTI ORDINARI DI AMMINISTRAZIONE DELLO STABILE

Le spese di amministrazione condominiale che possono includere il mantenimento dello stabile in cui è ubicato l’immobile, la manutenzione dei giardini e della piscina se presenti, il mantenimento della contabilità da parte dell’amministratore che in Canaria molto spesso è rappresentato da una società.

SPESE DI PULIZIA

Anche le spese di pulizie, se effettuate da ditte specializzate o imprese di settore, possono essere portate in detrazione. Quando si utilizzano infatti servizi professionali per la pulizia dell’alloggio, il lavaggio biancheria e il mantenimento di questa, le relative spese possono essere considerate deducibili.

COMMISSIONE DEI PORTALI DI PRENOTAZIONE E DI GESTIONE

Ovviamente si potranno poi detrarre tutte le fatture relative alle commissioni dei vari portali di prenotazione turistica, come ad esempio Booking, Airbnb, VRBO, e altri che per fornirti visibilità richiedono in cambio il pagamento di una percentuale sui tuoi introiti da affitti. Questa percentuale  ti sarà anche richiesta dall’eventuale agenzia o persona, società che si occupa della gestione della tua vivienda vacacional (checkin, checkout, assistenza all’immobile e al turista, pronto intervento, supervisione servizio di pulizia e mantenimento immobile) e sarà anch’essa deducibile dalle tasse.

PREMIO ASSICURATIVO

La legge sulla Vivienda vacacional impone la sottoscrizione di una polizza assicurativa specifica che copra i danni eventuali causati da turisti, a terzi, atmosferici o al contenuto dell’immobile per qualsiasi evenienza. Il premio annuale che paghi per questa assicurazione sarà deducibile, secondo la legge sull’imposta sul reddito delle persone fisiche , dalle tue tasse dell’anno di riferimento. 

SPESE PER ATTREZZATURE O DOTAZIONE DELL'IMMOBILE

Quando si possiede una casa vacanze ci sono numerosi dettagli da curare per garantire un’esperienza piacevole ai propri ospiti. Dalla biancheria da bagno e da camera sempre in ottime condizioni, non macchiata e di buona qualità, i piccoli elettrodomestici quali moka, bollitore per l’acqua, pentolame di dimensioni varie e utensili da cucina non rovinati nè arrugginiti. Tutti gli acquisti effettuati per la tua attività possono fare la differenza sulla tua rendita e sono deducibili dalle tasse.

PRONTI INTERVENTI E MANUTENZIONE

Sono ammissibili alla detrazione anche tutte le spese sostenute per interventi di emergenza eseguiti da professionisti come elettricisti, idraulici o similari, nonché per lavori di piccola manutenzione come la pittura delle pareti o la riparazione di serrature da parte di un falegname.

I SERVIZI DI TERZE PARTI

Per la gestione della tua attività potresti aver bisogno di terze parti professionali quali commercialista, avvocato, agenzia immobiliare…tutti gli onorari di questi professionisti inerenti la tua casa vacanze sono detraibili dalle tasse.

IMPOSTE

Le tasse sull’immobile, come l’Imposta sugli Immobili Urbani (IBI) e la tassa per la raccolta dei rifiuti (Basura), che rappresentano imposte municipali proprie e coprono i costi legati alla proprietà e alla gestione dei rifiuti, possono essere dedotte dalle imposte personali o aziendali. 

SUGGERIMENTO

Per garantire una gestione accurata delle tue spese, è necessario conservare le fatture dei fornitori di servizi. Tuttavia, è importante tenere presente che la possibilità di detrarre tali spese è limitata in base al numero di giorni in cui hai avuto ospiti.

Assicurati quindi di mantenere una copia di tutte le fatture dei fornitori di servizi all’immobile e professionisti che hanno operato durante il periodo in cui hai ospitato i tuoi clienti o in riferimento comunque ad una prenotazione avvenuta presso la tua casa vacanza.

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Daniele Piccoli

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