Explotaciòn Turistica
Explotación Turística: Was es ist und was Sie vor einer Investition wissen müssen
Wenn es um Immobilieninvestitionen auf Gran Canaria geht, sind viele immer noch nicht mit der Explotación Turística vertraut. Dieser Begriff, den man im Italienischen mit ‚verbindliche Verwaltung‘ übersetzen könnte, ist eine Realität, mit der sich jeder auseinandersetzen muss, der auf der Insel investieren möchte. Lassen Sie uns sehen, was es ist und warum es wichtig ist.
Was ist Explotación Turística?
Explotación Turística ist ein Unternehmen, das vom Fremdenverkehrsamt autorisiert ist, die Vermietung von Wohnungen in privaten Wohnkomplexen zu verwalten. Dieses Unternehmen kann nur dann eine touristische Lizenz erhalten, wenn es Verträge über mindestens 30% der Wohnungen in der Anlage hat. In einigen Fällen kann das Unternehmen jedoch sogar 100 Prozent der Wohnungen in der Anlage besitzen, und in 90 Prozent der Fälle gehört ihm der Großteil der Einheiten.
Oft ist es das Unternehmen Explotación Turística selbst, das die Wohnungen in der Anlage, die es besitzt, verkauft, um Ausgaben zu decken oder sich Liquidität zu verschaffen. Es kann beschließen, eine oder mehrere von ihnen zu verkaufen, je nach den aktuellen wirtschaftlichen Erfordernissen. Andere Wohnungen, die zum Verkauf stehen, können jedoch auch anderen Eigentümern gehören, die nicht Teil des Unternehmens sind, die vielleicht einen Verwaltungsvertrag mit dem Unternehmen Explotación haben oder die den Vertrag nicht verlängert haben und nun die Immobilie verkaufen möchten.
Sobald die Mindestanzahl der erforderlichen Verträge erreicht ist, kann das Unternehmen damit beginnen, die Kurzzeitwohnungen auf Ferienportalen zu bewerben und zu vermieten.
Verpflichtungen der Explotación Company
Das Unternehmen, das diese Wohnungen verwaltet, ist nicht nur verpflichtet, eine touristische Lizenz zu erhalten, sondern auch die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten. Dies beinhaltet die Bereitstellung einer Reihe von wesentlichen Dienstleistungen, um die Qualität des touristischen Angebots zu gewährleisten. Die wichtigsten Verpflichtungen des Unternehmens Explotación Turística sind im Folgenden aufgeführt:
- Regelmäßiger Reinigungsservice, der sicherstellt, dass die Wohnungen für jeden neuen Gast sauber und in gutem Zustand gehalten werden.
- Wartung und Instandhaltung der Anlagen, was die Reparatur und kontinuierliche Verbesserung der Einrichtungen, Gemeinschaftsbereiche und der Infrastruktur des Komplexes umfasst.
- Empfangsdienst, der für den Empfang der Gäste und die Betreuung während ihres Aufenthalts unerlässlich ist, einschließlich Check-in, Touristeninformation und Notfallmanagement.
- Sicherheit und Überwachung: Soweit erforderlich, muss das Unternehmen die Sicherheit der Gäste und Einrichtungen durch Kontrollsysteme, Überwachung und Notfallmanagement gewährleisten.
- Anpassung an die Brandschutzvorschriften, einschließlich der Installation von Feuerlöschsystemen, Notfallschildern und Evakuierungsplänen gemäß den örtlichen Sicherheitsstandards.
- Medizinische Notdienste, einschließlich Zugang zu Erste-Hilfe-Personal oder Zusammenarbeit mit lokalen Gesundheitsdiensten, um im Bedarfsfall schnell eingreifen zu können.
- Zugänglichkeit: Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen müssen die Unterkünfte und Gemeinschaftsräume für Menschen mit Behinderungen oder eingeschränkter Mobilität angemessen zugänglich sein, d.h. es müssen angemessene Einrichtungen (Rampen, Aufzüge, zugängliche Toiletten usw.) vorhanden sein.
- Transparenz im Vertragsmanagement: Das Unternehmen muss Eigentümer und Kunden klar über die vertraglichen Rechte und Pflichten informieren, einschließlich der Mietbedingungen, der Verwaltungskosten und der Bedingungen für die Nutzung der Immobilie.
Darüber hinaus ist das Unternehmen verpflichtet, alle lokalen Gesetze in Bezug auf Sicherheit, Hygiene und touristische Dienstleistungen einzuhalten, einschließlich der Einhaltung von Umweltvorschriften, einer verantwortungsvollen Abfallentsorgung und der Ergreifung von Maßnahmen zur Reduzierung der ökologischen Auswirkungen. Diese Leistungen und Anforderungen sind für alle Unternehmen, die touristische Anlagen betreiben, obligatorisch und müssen den Kunden gemäß den geltenden Vorschriften garantiert werden. Explotación-Unternehmen, die sich nicht an diese Vorschriften halten, müssen mit hohen Strafen rechnen, darunter Geldstrafen und die Aussetzung ihrer Lizenz.
Verschlossene Verträge: Eingeschränkte Freiheit für Eigentümer
Die mit den Unternehmen der Explotación Turística abgeschlossenen Verträge sind stark gepanzert. Das bedeutet, dass die Eigentümer der Wohnungen in diesen Komplexen ihre Wohnungen nicht nutzen können, um ihren Urlaub zu verbringen, wann immer sie wollen. Die Verwaltung der Wohnung liegt vollständig in den Händen des Unternehmens, das entscheidet, wann und wie die Wohnung vermietet wird. Wenn Sie einen Verwaltungsvertrag mit dem Unternehmen Explotación Turística abgeschlossen haben, müssen Sie sich strikt an die vertraglich festgelegten Regeln halten, die Ihre Freiheit zur Nutzung der Immobilie stark einschränken können. Sie können es nicht privat nutzen oder unabhängig vermieten und müssen sich an den mit dem Unternehmen abgeschlossenen Vertrag halten, in dem die Bedingungen für die Nutzung und Vermietung des Objekts festgelegt sind
Warum heißt es 'Unterwerfung'?
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in einer Anlage sind, die von einer Explotación Turística verwaltet wird, und Sie Ihre Wohnung an Touristen vermieten möchten, können Sie dies nicht auf eigene Faust tun. Um Klagen wegen unlauteren Wettbewerbs zu vermeiden, müssen Sie einen Vertrag mit dem Unternehmen unterzeichnen. Mit anderen Worten: Sie sind verpflichtet, die Verwaltung Ihrer Immobilie an das Unternehmen abzutreten und die Kontrolle darüber abzugeben, wie und wann Sie sie vermieten.
Warum tappen viele Menschen in diese Falle?
Leider tappen viele Menschen in diese Falle, angelockt durch den niedrigeren Preis im Vergleich zum Marktwert. Oft handelt es sich um unerfahrene Investoren oder um Fälle, in denen derImmobilienmakler selbst nicht mit den Vorschriften der Explotación Turística vertraut ist und den Kunden nicht richtig informiert. In anderen Fällen ist das einzige Ziel des Maklers, seine Verkaufsprovision zu kassieren und den Käufer zu täuschen. Oft wird Ihnen gesagt, dass die Wohnung nicht in der Explotación Turística liegt, aber hier liegt der Hase im Pfeffer: Die Wohnung hat vielleicht keinen direkten Vertrag mit der Explotación-Gesellschaft, aber wenn es eine Verwaltungsgesellschaft innerhalb des Komplexes gibt, müssen Sie sie, wenn Sie sie einmal gekauft haben, nur der Explotación-Gesellschaft übergeben, wenn Sie sie vermieten wollen. Also Geld zum Fenster hinausgeworfen, denn der Gewinn aus der Übergabe der Wohnung an die Verwaltungsgesellschaft ist wirklich mickrig.
Wie hoch sind die Gewinne?
Obwohl sich das Unternehmen, das die Explotación Turística verwaltet, um die Ausgaben und den Verbrauch der Wohnung kümmert, ist der Gewinn für den Eigentümer im Vergleich zu einer autonomen Vermietung gering. Wir sprechen hier von 4.500€ pro Jahr, oder etwa 375€ pro Monat, was viel weniger ist als das, was man mit einer unabhängig verwalteten Kurzzeitvermietung verdienen könnte.
Investieren in Komplexe unter Explotación: Lohnt sich das?
Obwohl die Kaufpreise dieser Immobilien attraktiv erscheinen mögen (zwischen 80.000€ und 110.000€, viel niedriger als auf dem freien Markt), lohnt es sich nicht, in einen Komplex unter Explotación Turística zu investieren. Einschränkungen und vertragliche Zwänge machen es schwierig, die Immobilie in vollem Umfang zu nutzen oder eine zufriedenstellende wirtschaftliche Rendite zu erzielen. Darüber hinaus ist die Verwaltung vollständig zentralisiert und lässt dem Eigentümer nur wenig Entscheidungsspielraum.
Der Niedergang vieler explodierter Komplexe
Viele Komplexe sind inzwischen aus der Explotación Turística verschwunden, weil die Unternehmen, die sie verwaltet haben, in Konkurs gegangen sind. Meiner Meinung nach ist dies auf die Jagd nach dem niedrigsten Preis zurückzuführen, ohne jemals angemessene Renovierungsarbeiten an den Unterkünften vorzunehmen, die im Laufe der Zeit gealtert sind. Infolgedessen konnten sie ihre Betriebskosten nicht mehr decken, was viele dieser Unternehmen in den Bankrott trieb.
Meine Erfahrung mit Kunden
Ein Fall, an den ich mich gut erinnere, betrifft eine Kundin, die sich trotz meiner Warnungen zum Kauf einer Immobilie in einem Komplex unter Explotación entschlossen hatte. In der Überzeugung, ein ‚Schnäppchen‘ gefunden zu haben, ignorierte sie meinen Rat, was sie einige Monate später bereute, als sie feststellte, dass sie die Immobilie nicht wie gewünscht mieten oder nutzen konnte.
Was Sie tun sollten, um Fehler zu vermeiden
Mein Rat ist, sich auf erfahrene Immobilienberater zu verlassen, die den Markt auf Gran Canaria gut kennen. Ein niedriger Preis mag verlockend erscheinen, aber dahinter verbergen sich oft Zwänge, die Ihre Investition gefährden könnten. Ein seriöser Berater wird Sie warnen und Ihnen helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen, damit Sie Ihre Ersparnisse nicht verbrennen.
Hüten Sie sich vor Agenturen, die das Gesetz nicht kennen
Eines der häufigsten Probleme ist, dass sich viele Investoren auf Immobilienagenturen verlassen, die mit den Vorschriften der Explotación Turística nicht vollständig vertraut sind. Dies kann zu Fehlinvestitionen führen, bei denen Sie sich an Verträge gebunden sehen, die Ihre Nutzungsfreiheit und Ihre Gewinne einschränken.
Bei Anbietern zu investieren, die keine direkte Erfahrung auf dem Markt für Kurzzeitmieten haben, ist ein Fehler, der Sie teuer zu stehen kommen kann. Nicht spezialisierte Agenturen wissen möglicherweise nicht, ob eine Immobilie an die Explotación Turística gebunden ist, oder schlimmer noch, sie versäumen es, Sie über die Risiken zu informieren, die mit dem Kauf dieser Immobilien verbunden sind. Seien Sie daher vorsichtig mit Anbietern, die die Vorschriften nicht kennen oder die Ihnen scheinbar vorteilhafte Lösungen anbieten, ohne den lokalen Markt wirklich zu kennen.
Investieren mit denen, die wissen, was zu tun ist
Dank meiner Erfahrung mit Immobilien auf Gran Canaria und mit Kurzzeitvermietungen kann ich Ihnen helfen, fundierte und gezielte Entscheidungen zu treffen. Eine Besichtigung und persönliche Beratung sind unerlässlich, um zu beurteilen, ob eine Immobilie eine echte Chance oder eine riskante Investition ist.
Wenn Sie böse Überraschungen vermeiden und eine zufriedenstellende finanzielle Rendite garantieren wollen, sollten Sie mich um Rat fragen. Ich helfe Ihnen, eine wirklich profitable und risikofreie Investition zu tätigen.
Investitionen in den Tourismusimmobilienmarkt können äußerst profitabel sein, wenn Sie mit dem richtigen Wissen und der Unterstützung von jemandem, der die Gegend und die örtlichen Vorschriften gut kennt, handeln. Lassen Sie nicht zu, dass sich eine Gelegenheit in eine Falle verwandelt. Kontaktieren Sie mich noch heute, um Ihre nächste Investition zu besprechen und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Gemeinsam werden wir die besten Optionen evaluieren, um Ihre Renditeziele mit Zuversicht zu erreichen.
Daniele Piccoli +34 635632009 +39 3518711203
