Explotación Turística
Explotación Turística: qué es y qué debes saber antes de invertir
Cuando se trata de invertir en propiedades en Gran Canaria, muchos aún no están familiarizados con la Explotación Turística. Este término, que en italiano podría traducirse como "gestión vinculante", es una realidad con la que tiene que lidiar cualquiera que quiera invertir en la isla. Veamos qué es y por qué es importante.
¿Qué es la Explotación Turística?
Explotación Turística es una empresa autorizada por la oficina de turismo para gestionar el alquiler de pisos situados en complejos residenciales de propiedad privada. Esta empresa sólo puede obtener una licencia turística si tiene contratos con al menos el 30% de los pisos del complejo. En algunos casos, sin embargo, la empresa puede llegar a ser propietaria del 100% de los pisos del complejo, y en el 90% de los casos es propietaria de la mayoría de las unidades.
A menudo es la propia empresa Explotación Turística la que vende los pisos del complejo de su propiedad para hacer frente a gastos u obtener liquidez. Puede decidir vender uno o varios de ellos en función de la necesidad económica del momento. Sin embargo, otros pisos en venta pueden pertenecer a distintos propietarios, ajenos a la empresa, que pueden tener un contrato de gestión con la empresa Explotación o que no han renovado el contrato y ahora desean vender el inmueble.
Una vez alcanzado el umbral mínimo de contratos necesarios, la empresa puede empezar a promocionar y alquilar los pisos de corta estancia en portales de vacaciones.
Obligaciones de la Empresa de Explotación
La empresa que gestiona estos pisos, además de obtener una licencia turística, está obligada a cumplir la normativa legal. Esto implica la prestación de una serie de servicios esenciales para garantizar la calidad de la oferta turística. A continuación se enumeran las principales obligaciones de la empresa de Explotación Turística:
- Servicio regular de limpieza de los pisos, garantizando que se mantengan limpios y en buen estado para cada nuevo huésped.
- Mantenimiento y conservación de las instalaciones, que incluye la reparación y mejora continua de las instalaciones, zonas comunes e infraestructuras del complejo.
- Servicio de recepción, esencial para dar la bienvenida a los huéspedes y prestarles asistencia durante su estancia, incluido el registro, la información turística y la gestión de emergencias.
- Seguridad y vigilancia, cuando sea necesario, la empresa debe garantizar la seguridad de los huéspedes y de las instalaciones, con sistemas de control, vigilancia y gestión de situaciones de emergencia.
- Adaptación a la normativa contra incendios, incluida la instalación de sistemas contra incendios, señales de emergencia y planes de evacuación de acuerdo con las normas de seguridad locales.
- Servicios sanitarios de emergencia, incluido el acceso a personal de primeros auxilios o la colaboración con los servicios sanitarios locales para garantizar una intervención rápida en caso de necesidad.
- Accesibilidad, tal y como exige la normativa, los alojamientos y las zonas comunes deben ser adecuadamente accesibles para las personas con discapacidad o movilidad reducida, garantizando instalaciones adecuadas (rampas, ascensores, aseos accesibles, etc.).
- Transparencia en la gestión de los contratos, la empresa debe informar claramente a los propietarios y clientes sobre los derechos y obligaciones contractuales, incluidas las condiciones de alquiler, los costes de gestión y las condiciones de uso del inmueble.
Además, la empresa está obligada a cumplir todas las leyes locales relativas a la seguridad, la higiene y los servicios turísticos, incluido el cumplimiento de la normativa medioambiental, la gestión responsable de los residuos y la adopción de medidas para reducir el impacto ecológico. Estos servicios y requisitos son obligatorios para todas las empresas que explotan complejos turísticos y deben garantizarse a los clientes de acuerdo con la normativa vigente. Las empresas de explotación que no cumplan estas normas pueden enfrentarse a fuertes sanciones, incluidas multas y la suspensión de su licencia.
Contratos bloqueados: Libertad restringida para los propietarios
Los contratos celebrados con las empresas de Explotación Turística están muy blindados. Esto significa que los propietarios de los pisos de estos complejos no pueden utilizar sus viviendas para pasar las vacaciones cuando lo deseen. La gestión del piso está totalmente en manos de la empresa, que decide cuándo y cómo alquilarlo. Si tienes un contrato de gestión con la empresa Explotación Turística, deberás cumplir estrictamente las normas contractuales establecidas, que pueden restringir gravemente tu libertad de uso de la vivienda. No podrás utilizarla para uso privado ni alquilarla de forma independiente, y deberás cumplir el contrato firmado con la empresa, que establece las condiciones de uso y alquiler de la vivienda.
¿Por qué se llama "Sumisión"?
Si eres propietario de una vivienda en un complejo gestionado por una Explotación Turística y quieres alquilar tu piso a turistas, no puedes hacerlo por tu cuenta. Tendrás que firmar un contrato con la empresa para evitar demandas por competencia desleal. En otras palabras, estás obligado a ceder la gestión de tu vivienda a la empresa, renunciando al control sobre cómo y cuándo la alquilas.
¿Por qué muchas personas caen en esta trampa?
Por desgracia, muchas personas caen en esta trampa, atraídas por el precio más bajo en comparación con los valores de mercado. A menudo se trata de inversores sin experiencia, o de casos en los que el propioagente inmobiliario desconoce la normativa de Explotación Turística y no informa debidamente al cliente. En otros casos, el único objetivo del agente es llevarse su comisión de venta, engañando al comprador. Muchas veces, te dicen que el piso no está en Explotación Turística, pero aquí se cae la pava: puede que el piso no tenga contrato directo con la empresa de Explotación, pero si hay una empresa gestora dentro del complejo, una vez comprado, si quieres alquilarlo, sólo tendrás que dárselo a la empresa de Explotación. Así que dinero tirado a la basura porque los beneficios de darlo en gestión son realmente ínfimos.
¿Cuáles son los beneficios?
Aunque la empresa que gestiona la Explotación Turística se hace cargo de los gastos y consumos del condominio, los beneficios para el propietario son pequeños en comparación con un alquiler autónomo. Estamos hablando de 4.500€ al año, o unos 375€ al mes, que es mucho menos de lo que se podría ganar con un alquiler de corta duración gestionado de forma independiente.
Invertir en Complejos en Explotación: ¿merece la pena?
Aunque los precios de compra de estos inmuebles puedan parecer atractivos (entre 80.000 y 110.000 euros, mucho más bajos que en el mercado libre), no merece la pena invertir en un complejo en régimen de Explotación Turística. Las restricciones y limitaciones contractuales dificultan el pleno disfrute de la propiedad o la obtención de un rendimiento económico satisfactorio. Además, la gestión está totalmente centralizada, lo que deja muy poco espacio de decisión al propietario.
El declive de muchos complejos explotados
Muchos complejos están ahora fuera de Explotación Turística porque las empresas que los gestionaban han quebrado. En mi opinión, esto se debe a la búsqueda del precio más bajo, sin hacer nunca las renovaciones adecuadas en los alojamientos que han envejecido con el tiempo. Como resultado, ya no podían cubrir sus gastos de funcionamiento, lo que llevó a muchas de estas empresas a la quiebra.
Mi experiencia con los clientes
Un caso que recuerdo bien se refiere a una clienta que había decidido comprar una propiedad en un complejo en Explotación, a pesar de mis advertencias. Convencida de que había encontrado una "ganga", hizo caso omiso de mis consejos, sólo para arrepentirse unos meses más tarde, cuando se dio cuenta de que no podía alquilar o utilizar la propiedad como deseaba.
Qué hacer para evitar errores
Mi consejo es que confíes en asesores inmobiliarios experimentados que conozcan bien el mercado de Gran Canaria. Un precio bajo puede parecer atractivo, pero a menudo esconde limitaciones que podrían comprometer tu inversión. Un asesor serio te advertirá y te ayudará a elegir con conocimiento de causa, evitando que quemes tus ahorros.
Cuidado con las agencias que no conocen la ley
Uno de los problemas más comunes es que muchos inversores confían en agencias inmobiliarias que no conocen bien la normativa sobre Explotación Turística. Esto puede dar lugar a inversiones erróneas, en las que te encuentras atado por contratos que limitan tu libertad de uso y tus beneficios.
Invertir con quienes no tienen experiencia directa en el mercado del alquiler a corto plazo es un error que puede costarte caro. Las agencias no especializadas pueden no saber si un inmueble está sujeto a la Explotación Turística o, lo que es peor, pueden no informarte de los riesgos que conlleva la compra de estos inmuebles. Por tanto, desconfía de quienes no conozcan la normativa o te ofrezcan soluciones aparentemente ventajosas sin un conocimiento real del mercado local.
Invertir con los que saben qué hacer
Mi experiencia en el sector inmobiliario en Gran Canaria y en alquileres a corto plazo me permite ayudarte a tomar decisiones informadas y bien orientadas. Una inspección y un asesoramiento personalizado son esenciales para evaluar si una propiedad es una oportunidad real o una inversión arriesgada.
Si quieres evitar sorpresas desagradables y garantizar un rendimiento financiero satisfactorio, ponte en contacto conmigo para que te asesore. Estoy aquí para ayudarte a realizar una inversión realmente rentable y sin riesgos.
Invertir en el mercado inmobiliario turístico puede ser muy rentable si se hace con los conocimientos adecuados y el apoyo de alguien que conozca bien la zona y la normativa local. No dejes que una oportunidad se convierta en una trampa. Ponte en contacto conmigo hoy mismo para hablar de tu próxima inversión y concertar una inspección. Juntos evaluaremos las mejores opciones para alcanzar tus objetivos de rentabilidad con confianza.
Daniele Piccoli +34 635632009 +39 3518711203
