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Tag: explotacion turistica

Maggio 14, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Agente Immobiliario

Explotación Turistica: Cosa Nessuno ti Dice Prima di Comprare Casa a Gran Canaria

Investire in Gran Canaria non è sempre un affare: attenzione alle trappole turistiche.

EXPLOTACIÒN TURISTICA: QUANDO IL PREZZO NON FA IL VALORE

Il prezzo non fa il valore

Continuo a ricevere segnalazioni di persone che si lasciano ammaliare dai prezzi interessanti, visto il mercato attuale, di appartamenti finemente ristrutturati situati in complessi lussuosi e curati nelle zone migliori del sud di Gran Canaria ma…

…nessuno dice loro che stanno comprando un appartamento in complesso sotto explotaciòn turística!!

Agenzie immobiliari “furbette”?

Esistono agenzie immobiliari al Sud di Gran Canaria che non so se definire furbette o solo ignoranti!
Non posso credere che nel 2025, dopo ben 30 anni di explotaciòn turística sull’isola, ancora questi agenti immobiliari non ne conoscano il significato… oppure fingono?

L'ignoranza non è più una scusa

Non posso accettare che persone del genere continuino ad operare indisturbate sull’isola truffando ignari investitori che magari hanno sudato una vita per mettere da parte questi soldi e adesso vengono raggirati così…

Ma la coscienza queste persone ce l’hanno?

L’ignoranza in questi casi non è ammessa!
Ci sono dei decreti legge che regolano l’explotaciòn turística da decenni e che da decenni vengono aggiornati e modificati, e chi lavora nel settore immobiliare DEVE conoscerli!

Documenti, leggi e notai

Vogliamo parlare della Ley de propiedad horizontal?
Vogliamo elencare i documenti che servono per acquistare un immobile e che non avrete mai quando comprerete una camera d’hotel?

E non diamo la colpa ai notai se ancora nel 2025 vengono stipulate queste vendite:
il notaio non ha l’obbligo di chiederti se sei fesso o intelligente, tu chiedi di acquistare e lui mette in atto la procedura per farlo… punto!

E gli avvocati complici?

E non affidarti a saccenti avvocati in combutta con le agenzie…
Ne ho sentite tante di accordi alle spalle degli acquirenti per dividersi il malloppo che potrei scrivere un libro!

Come riconoscere un hotel mascherato da appartamento

Quando questi agenti vi portano a visitare immobili nuovi e luccicanti, con arredi e suppellettili palesemente da hotel, in complessi con reception h24, signore delle pulizie con i carrelli, ragazzi dell’animazione e soprattutto una bella targa in vista all’entrata principale con una grande H… possibile che un dubbio piccolo piccolo ma proprio piccolo non vi viene che state guardando un hotel????

Occhio ai prezzi “troppo buoni”

Non serve essere esperti agenti immobiliari ma avere un minimo di spirito di osservazione e soprattutto pensare:
perché questo bell’appartamento ha un prezzo inferiore alle bettole interiori e da ristrutturare che ho visitato finora?
Mah chissà… sarò stato fortunato a incontrare quest’agente così gentile e sono furbo a non pagare quasi 200.000 euro per una bettola come quelle che ho visitato finora!

Il limite tra fesso e furbo è molto labile in questo caso…

L’unico che ci guadagna è…

Molto semplice!
Acquistare un appartamento del genere equivale a buttare i soldi dalla finestra, ad esser fini, significa che l’unico che ci guadagnerà è il proprietario che si leverà una bella gatta da pelare, ma sarà anche l’agente immobiliare che festeggerà la sua bella commissione grazie al pollo di turno.

I limiti di questo tipo di investimento

Gli agenti immobiliari non vi diranno mai le problematiche sottese ad un investimento del genere o per ignoranza o per furbizia, ed è per questo motivo che non dovete affidare i vostri soldi a chiunque, ma a professionisti del settore che sappiano seguirvi seriamente e con trasparenza verso il vostro obiettivo, aiutandovi a realizzarlo al meglio.

Perché un immobile in explotación turística è una trappola

Ma perché un immobile sotto explotaciòn turística non è un buon investimento?

In primo luogo perché state comprando una stanza d’hotel a tutti gli effetti e ovviamente non potrete mettervi la vostra residenza né affittarlo di lungo termine per lo stesso motivo.

Non potrete però neanche affittarlo per mesi o notti perché ci penserà la società explotadora a farlo per voi… ringraziandovi con un compenso mensile massimo di 400 euro, intascandosi almeno 10 volte tanto con casa vostra!

Ecco i numeri veri

In sintesi, quando acquistate un immobile del genere siete obbligati a consegnarne le chiavi e la gestione alla società interna che si occuperà di locarlo ai turisti a prezzi da loro stabiliti, riconoscendovi un misero importo fisso mensile.

Considerate che un immobile del genere costi 170.000 euro + tasse = circa 190.000 euro.

La vostra rendita di 400 euro x 12 mesi = 4.800 euro lordi all’anno, sui quali pagherete le tasse…
Alla fine vi resterà forse il 2% annuo sull’investimento.

E se volessi rivendere?

Sicuramente ci sarà chi dice… “ok mi va bene, meglio delle banche”, ma…se poi volessi venderlo un giorno?

Dovresti incontrare un pollo come te… difficile, ma non impossibile!

Attenzione ai guru “fuffa” e alle vetrine da hotel di lusso

Dopo questa spiegazione pratica di cosa significhi acquistare un immobile in complesso sotto explotaciòn turística, ti invito a guardarti bene dall’affidarti ad agenti immobiliari fuffa guru che cercheranno di conquistarti con:

  • il comodo materasso che mantiene la forma del tuo corpo per 10 anni

  • la doccia a sfioro con pareti in granito illuminate

  • la vista fantastica sulla piscina da una terrazza arredata in rattan intrecciato…

Certo, sono camere progettate da multimilionarie catene alberghiere…
Ci mancherebbe anche che fossero misere!

La verità: cosa ti proporrebbe un professionista

Un professionista non ti proporrebbe mai di acquistare un immobile in un complesso del genere.

Un professionista non è “caro” perché ti propone immobili costosi da ristrutturare al quarto piano senza ascensore allo stesso prezzo dell’hotel… ma perché:

  • sa che ristrutturandolo la tua rendita sarà molto più alta

  • non perderai il controllo del tuo immobile

  • potrai usufruirne quando vorrai

  • potrai rivenderlo facilmente a un altro investitore

Contattami

Se vuoi approfondire l’argomento, io sono a disposizione per una consulenza gratuita nel mio ufficio o telefonicamente.
Ti spiegherò nel dettaglio cosa e dove acquistare un immobile sull’isola, senza se e senza ma.

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explotacion turistica in gran canaria
Settembre 12, 2024 Daniele Piccoli 1 Commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi

Explotaciòn Turistica

Explotación Turística: Cos'è e Cosa Devi Sapere Prima di Investire

Quando si parla di investimenti immobiliari a Gran Canaria, molti ancora non conoscono la Explotación Turística. Questo termine, che in italiano potrebbe essere tradotto come "gestione vincolante", rappresenta una realtà con cui chiunque voglia investire sull’isola deve fare i conti. Vediamo di cosa si tratta e perché è importante.

Cos'è la Explotación Turística?

La Explotación Turística è una società autorizzata dall’ufficio del turismo a gestire l’affitto di appartamenti situati in complessi residenziali di proprietà privata. Questa società può ottenere una licenza turistica solo se ha stipulato contratti con almeno il 30% degli appartamenti presenti nel complesso. In alcuni casi, però, la società può essere proprietaria anche del 100% degli appartamenti nel complesso, e nel 90% dei casi è proprietaria della maggior parte delle unità immobiliari.

Spesso è la stessa società di Explotación Turística che vende gli appartamenti del complesso di cui è proprietaria per far fronte a spese o per ottenere liquidità. Può decidere di venderne uno o più in base alla necessità economica del momento. Tuttavia, altri appartamenti in vendita potrebbero appartenere a proprietari diversi, non facenti parte della società, che possono avere un contratto di gestione con la società di Explotación o che non hanno rinnovato il contratto e ora desiderano vendere l’immobile.

Una volta raggiunta la soglia minima di contratti necessari, la società può iniziare a promuovere e affittare gli appartamenti a breve termine su portali di vacanze.

Obblighi della Società di Explotación

La società che gestisce questi appartamenti, oltre a ottenere la licenza turistica, è obbligata a rispettare la normativa prevista dalla legge. Questo implica la fornitura di una serie di servizi essenziali per garantire la qualità dell’offerta turistica. Di seguito sono elencati gli obblighi principali della società di Explotación Turística:

  • Servizio di pulizia regolare degli appartamenti, garantendo che gli alloggi siano mantenuti puliti e in buone condizioni per ogni nuovo ospite.
  • Mantenimento e manutenzione delle strutture, che comprende la riparazione e il miglioramento continuo degli impianti, degli spazi comuni e delle infrastrutture del complesso.
  • Servizio di reception, essenziale per accogliere gli ospiti e fornire assistenza durante il soggiorno, inclusi check-in, informazioni turistiche e gestione delle emergenze.
  • Sicurezza e sorveglianza, ove richiesto, la società deve garantire la sicurezza degli ospiti e delle strutture, con sistemi di controllo, sorveglianza e la gestione di situazioni di emergenza.
  • Adeguamento alle normative antincendio, che prevede l’installazione di impianti antincendio, segnali di emergenza e piani di evacuazione conformi agli standard di sicurezza locali.
  • Servizi di emergenza sanitaria, inclusi accesso a personale di primo soccorso o collaborazione con servizi sanitari locali per garantire un pronto intervento in caso di necessità.
  • Accessibilità, come previsto dalle normative, gli alloggi e le aree comuni devono essere adeguatamente accessibili per persone con disabilità o mobilità ridotta, garantendo strutture adeguate (rampe, ascensori, bagni accessibili, ecc.).
  • Trasparenza nella gestione dei contratti, la società deve informare chiaramente i proprietari e i clienti sui diritti e obblighi contrattuali, compresi i termini di affitto, i costi di gestione e le condizioni di utilizzo dell’immobile.

Inoltre, la società è tenuta a rispettare tutte le leggi locali relative alla sicurezza, igiene e servizi turistici, inclusi il rispetto delle norme ambientali, la gestione responsabile dei rifiuti e l’adozione di misure per ridurre l’impatto ecologico. Questi servizi e requisiti sono obbligatori per tutte le società che gestiscono complessi turistici e devono essere garantiti ai clienti, secondo quanto stabilito dalle normative vigenti. Le società di Explotación che non rispettano queste regole possono incorrere in pesanti sanzioni, tra cui multe e la sospensione della licenza.

Contratti Blindati: Libertà Limitata per i Proprietari

I contratti stipulati con le società di Explotación Turística sono altamente blindati. Questo significa che i proprietari degli appartamenti all’interno di questi complessi non possono utilizzare le proprie case per trascorrere le vacanze quando desiderano. La gestione dell’appartamento è completamente nelle mani della società, che decide quando e come affittarlo. Se hai un contratto di gestione con la società di Explotación Turística, dovrai attenerti scrupolosamente alle regole contrattuali previste, che potrebbero limitare notevolmente la tua libertà di utilizzo dell’immobile. Non potrai utilizzarlo per uso privato né affittarlo autonomamente, e dovrai rispettare il contratto firmato con la società, che stabilisce le condizioni di utilizzo e affitto dell’immobile

Perché si Parla di "Sottomissione"?

Se sei proprietario di un immobile in un complesso gestito da una Explotación Turística e desideri affittare il tuo appartamento a turisti, non puoi farlo in autonomia. Dovrai firmare un contratto con la società per evitare denunce per concorrenza sleale. In altre parole, sei obbligato a cedere la gestione del tuo immobile alla società, rinunciando al controllo su come e quando affittarlo.

Perché Molte Persone Cadono in Questo Tranello?

Molte persone purtroppo cadono in questo tranello, attratte dal prezzo più basso rispetto ai valori di mercato. Spesso si tratta di investitori inesperti, oppure di casi in cui l’agente immobiliare stesso non conosce la normativa relativa alla Explotación Turística e non informa correttamente il cliente. In altri casi, l’agente ha come unico obiettivo prendere la sua commissione di vendita, ingannando il compratore. Molte volte, ti viene detto che l’appartamento non è in Explotación Turística, ma qui casca l’asino: l’appartamento potrebbe non avere un contratto diretto con la società di Explotación, ma se all’interno del complesso è presente una società di gestione, una volta acquistato, se vorrai affittarlo, dovrai darlo in gestione solo alla società di Explotación. Quindi soldi buttati nella spazzatura perchè i profitti dandolo in gestione sono davvero miseri.

 

Quali Sono i Profitti?

Sebbene la società che gestisce la Explotación Turística si occupi delle spese condominiali e dei consumi, i profitti per il proprietario sono ridotti rispetto a un affitto autonomo. Si parla di circa 4.500€ all’anno, ovvero circa 375€ mensili, una cifra molto inferiore rispetto a quanto si potrebbe guadagnare con un affitto breve gestito in autonomia.

Investire in Complessi sotto Explotación: Conviene?

Anche se i prezzi di acquisto di questi immobili possono sembrare allettanti (tra gli 80.000€ e i 110.000€, molto più bassi rispetto al mercato libero), non conviene investire in un complesso sotto Explotación Turística. Le restrizioni e i vincoli contrattuali rendono difficile godere appieno dell’immobile o ottenere un ritorno economico soddisfacente. Inoltre, la gestione è completamente centralizzata, lasciando pochissimo spazio decisionale al proprietario.

Il Declino di Molti Complessi Explotati

Molti complessi sono ormai fuori da Explotación Turística perché le società che li gestivano sono fallite. A mio parere, questo è dovuto alla rincorsa al prezzo più basso, senza mai fare ristrutturazioni adeguate agli alloggi che nel tempo sono invecchiati. Di conseguenza, non sono più riusciti a coprire i costi di gestione, portando molte di queste società al fallimento.

 

La Mia Esperienza con i Clienti

Un caso che ricordo bene riguarda una cliente che aveva deciso di acquistare un immobile in un complesso sotto Explotación, nonostante i miei avvertimenti. Convinta di aver trovato un "affare", ha ignorato i miei consigli, solo per pentirsene pochi mesi dopo, quando ha realizzato di non poter affittare o utilizzare l’immobile come desiderava.

Cosa Fare per Evitare Errori

Il mio consiglio è di affidarsi a consulenti immobiliari esperti che conoscano bene il mercato di Gran Canaria. Un prezzo basso può sembrare attraente, ma spesso nasconde vincoli che potrebbero compromettere il tuo investimento. Un consulente serio ti metterà in guardia e ti aiuterà a fare scelte informate, evitando che tu bruci i tuoi risparmi.

Diffidare dalle Agenzie che Non Conoscono la Legge

Uno dei problemi più comuni è che molti investitori si affidano a agenzie immobiliari che non conoscono a fondo la normativa sulla Explotación Turística. Questo può portare a investimenti errati, dove ti ritrovi vincolato da contratti che limitano la tua libertà di utilizzo e i tuoi profitti.

Investire con chi non ha esperienza diretta nel mercato degli affitti brevi è un errore che può costare caro. Le agenzie non specializzate potrebbero non sapere se un immobile è vincolato dalla Explotación Turística, o peggio, potrebbero trascurare di informarti sui rischi legati all’acquisto di questi immobili. Quindi, diffida di chi non conosce le normative o ti propone soluzioni apparentemente vantaggiose senza una reale conoscenza del mercato locale.

Investi con Chi sa Cosa Fare

La mia esperienza nel settore immobiliare a Gran Canaria e negli affitti brevi mi consente di aiutarti a fare scelte consapevoli e mirate. Un sopralluogo e una consulenza personalizzata sono essenziali per valutare se un immobile è un’opportunità reale o un investimento rischioso.

Se vuoi evitare brutte sorprese e garantirti un ritorno economico soddisfacente, contattami per una consulenza. Sono qui per aiutarti a fare un investimento che sia veramente redditizio e privo di rischi.

Investire nel mercato immobiliare turistico può essere estremamente redditizio se fatto con le giuste conoscenze e il supporto di chi conosce bene il territorio e le normative locali. Non lasciare che un’opportunità si trasformi in una trappola. Contattami oggi stesso per discutere del tuo prossimo investimento e per organizzare un sopralluogo. Insieme valuteremo le migliori opzioni per raggiungere i tuoi obiettivi di rendimento con sicurezza.

Daniele Piccoli +34 635632009  +39 3518711203

Febbraio 23, 2022 Daniele Piccoli Nessun commento Investimenti Immobiliari

APPARTAMENTI IN GRAN CANARIA ECONOMICI

In tanti mi contattate per segnalarmi soddisfatti del vostro operato migliore del mio, appartamenti visti online a poche decine di migliaia di euro, come se io stessi qui a scaldare la sedia e non sapessi che ci sono questi grandi affari sull’isola!!!

Ma in realtá non sono affari…tutt’altro…! Sono immobili in Explotación Turistica

Mi rendo conto che ancora moltissime persone, interessate ad un investimento immobiliare, non conoscano la Explotaciòn Turistica che si traduce in italiano come sottomissione!

Intanto andiamo a vedere che cosa è e che funzioni ha in un complesso di appartamenti.

LA EXPLOTACIÒN TURISTICA, non è altro che una società autorizzata dall’ufficio del turismo all’affitto per notti/settimanale di appartamenti in complessi di proprietari privati

Chiaramente la Explotaciòn Turistica con un buon investimento può anche essere proprietaria di un lotto di appartamenti.

Per instaurare una società del genere in un complesso, la Explotaciòn Turistica dovrà possedere almeno il 30% di appartamenti presenti nell’edificio.

Quindi ottenuto almeno il 30% di adesioni richiederà la licenza per l’affitto per vacanza, e potrà così commercializzare e pubblicare i suoi appartamenti su qualsiasi portale dedicato alle vacanze.

Sottomissione perché?

Prima di ogni cosa il restante 70% ,o quello che sia, di appartamenti non potranno essere affittati alla stessa maniera, in quanto sarebbe concorrenziale.

Quindi chi volesse far lavorare il proprio immobile in questa maniera lo dovrà per forza di cose cedere in gestione alla Explotaciòn. Chiaramente la Explotaciòn riconoscerà al proprietario una quantità di denaro annua sul profitto realizzato, prendendosi carico anche del pagamento comunidad (condominio), luce, acqua e quant’altro.

Alcune Explotaciòn concedono l’uso dell’immobile una settimana o più al proprietario, anche fino a due mesi ma sempre di solito in bassa stagione quando l’immobile risulta poco richiesto dai turisti.

Alcuni addirittura lo gestiscono solo in inverno e lo lasciano per l’estate, bassa stagione, al proprietario. Ma quanto realizza un proprietario? In molti complessi gli explotadores riconoscono circa 4500€ annui cioè 375,00€ mensili puliti di spese.

Il problema è che, io compro una casa per trascorrerci alcuni mesi l’anno oppure per affittarla con il Business degli affitti brevi e non posso farlo? Cioè acquisto una casa che alla fine non è praticamente mia!

È storia nota quella di una signora proprietaria di un immobile a Puerto Rico di Gran Canaria in un complesso in Explotaciòn, la quale di ritorno da una breve vacanza nel suo Paese di origine, ha trovato la serratura cambiata dalla Società Explotadora e non è potuta entrare in casa sua; si è rivolta alla Policia ma questa non è potuta intervenire perché la legge tutela la Società in qualità di titolare della gestione degli immobili presenti nel suo Complesso…immaginate lo stato d’animo della signora..e questo potrebbe capitare anche a voi!

È capitato a me personalmente di seguire inizialmente una signora che desiderava investire qui sull’isola acquistando un immobile da dedicare al Business degli affitti brevi; ma dopo varie proposte e visite da parte mia, dopo alcuni giorni mi comunica di aver trovato un ottimo affare e che avrebbe acquistato altrove..

Io chiesi dove si trovava questo grande affare , quale fosse l’immobile così conveniente che era sfuggito al mio radar (!) e quando le mie orecchie udirono il nome del Complesso sobbalzai sulla sedia!

Era un Complesso notoriamente (chi è del mestiere conosce benissimo tutti i complessi explotati dell’isola) sotto explotación e lo comunicai alla signora..

Ma il denaro aveva già offuscato la sua mente, e mossa dalla presunzione tipica degli investitori sprovveduti convinti di essere esperti ma che nella realtà vengono solo attratti dal prezzo basso e magari dall’estetica dell’immobile (grandissimo errore!!), decise di affidarsi a chi le aveva consigliato quel fantastico affare proseguendo nell’acquisto…morale della favola?

Dopo pochi mesi dall’acquisto mi ricontatta piangendo pregandomi di rivenderle l’immobile…io l’ho gentilmente invitata a rivolgersi a qualcun altro..non avrei mai proposto ad uno dei miei potenziali investitori un acquisto del genere, i miei clienti non sono polli da spennare e se non lo fossero, non lo diventerebbero mai per mia mano.

Sarebbe come far loro buttare decine e decine di migliaia di euro dalla finestra per un incauto acquisto, magari lamentandosi anche della commissione!

Questo per farvi capire che bisogna guardarsi le spalle, fidarsi di chi ti mette in guardia da un prezzo basso , pur sapendo bene che tu compreresti subito, se è un consulente serio deve farti desistere dall’acquisto con ogni mezzo a disposizione! Perdendo magari la commissione ma dormendo sonni tranquilli e guadagnandone in affidabilità e professionalità, valori che non hanno un pari controvalore monetario!

Come anticipatovi poi bisogna anche sottolineare che ovviamente l’acquisto di un appartamento dove vige questa figura di gestione, ha un prezzo di mercato basso!

Si possono trovare appartamenti da 70.000€ ad arrivare ai 90.000€ in zone che di solito presentano prezzi, a parità di metratura, di almeno il doppio.

ALLA FINE DI TUTTO…SECONDO VOI…. PUÒ CONVENIRE UN INVESTIMENTO A RENDITA DEL GENERE????????????

Secondo la mia esperienza nel campo degli investimenti immobiliari… ASSOLUTAMENTE NO!!!

Io non vi consiglierò MAI di acquistare un immobile in un complesso con Explotaciòn Turistica!

Quindi attenzione agli annunci di immobili al di sotto dei 90000€ perché nel 90% dei casi vi sarà sempre una bella sorpresa dietro!

Proprio qui prende valore la mia esperienza, la mia conoscenza dei complessi in Gran Canaria e la mia dedizione nello scegliere l’investimento giusto in alcuni casi anche informandomi a fondo sullo stato di un Complesso che magari non conosco.

ABBIAMO LO STESSO INTERESSE IN COMUNE, PIU’ GUADAGNI… PIU’ GUADAGNO IO!

TI FARO’ SPENDERE I TUOI SOLDI COME SE FOSSERO I MIEI! QUESTA E’ LA MIA FORMULA!

INFORMATEVI bene prima di qualsiasi tipo di acquisto, NON BRUCIATE I VOSTRI RISPARMI IN ACQUISTI IMMOBILIARI SBAGLIATI!

PER INVESTIRE AL MEGLIO, INIZIA A SEGUIRE IL METODO CHE HO CREATO PER TE CHIAMATO “Il Circolo degli Investitori Immobiliari”

Daniele Piccoli 

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“Il Circolo degli Investitori Immobiliari”

Investimenti Immobiliari di Lusso e da Rendita in Gran Canaria attraverso Procura o in sede

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C.P. 35100 Playa del Inglès- Maspalomas – Gran Canaria – Isole Canarie – Spagna

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