Nuova legge case vacanza 2025: serve il consenso del condominio
La nuova legge sugli affitti brevi: cosa cambia dal 3 aprile 2025
Cos’è la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) è la normativa spagnola che regola la convivenza nei condomini e negli edifici con più unità. Stabilisce i diritti e i doveri dei proprietari, come si gestiscono le parti comuni, le spese condominiali e, sempre di più negli ultimi anni, anche l’uso delle proprietà per affitti turistici.
Modifica del 3 aprile 2025: cosa dice la nuova legge?
Il 3 aprile 2025 è entrata in vigore una modifica importante della LPH, articolo 17.12, che riguarda direttamente gli affitti a breve termine. La legge stabilisce che:
- Per poter destinare un appartamento all’attività di "vivienda vacacional" all’interno di un edificio in regime di proprietà orizzontale (condominio), sarà necessario ottenere il consenso del 60% dei proprietari, che rappresentino anche il 60% delle quote condominiali.
- In mancanza di tale autorizzazione, la comunità potrà agire legalmente per fermare l’attività, con procedimenti di cessazione e possibili sanzioni.
La legge è retroattiva?
No, la legge NON è retroattiva. Questo significa che le licenze di vivienda vacacional già in essere non saranno toccate, purché rispettino i regolamenti comunali e le normative vigenti al momento della loro attivazione. Chi ha già una licenza regolare non dovrà preoccuparsi, a meno che non ci siano violazioni gravi o proteste legittime da parte della comunità.
Zone residenziali: le più colpite dalla nuova legge
La modifica del 3 aprile colpirà in modo particolare le zone residenziali, ovvero quelle classificate urbanisticamente come “suolo urbano residenziale” e non turistico. Questo è un punto chiave che molti stanno ignorando – o peggio, travisando volutamente.
Le aree che saranno più penalizzate dalla normativa includono:
- Las Palmas de Gran Canaria: Triana, Mesa y López, Siete Palmas e Arenales
- Vecindario e El Doctoral
- Telde, Arucas e Santa Brígida
Il sud di Gran Canaria, invece, è per la maggior parte classificato come suolo turistico, e quindi non soggetto a questa legge. Aree come Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras, Campo Internacional, Puerto Rico, Tauro e Patalavaca sono tuttora considerate le più sicure e redditizie per l’affitto breve.
Tuttavia, con massima trasparenza, è bene specificare che alcuni complessi nel sud, nel corso degli anni, sono passati da suolo turistico a residenziale. Questo significa che anche nel sud è fondamentale controllare la classificazione urbanistica prima di acquistare.
Un po' di sana polemica: disinformazione e terrorismo psicologico
Negli ultimi giorni ho letto numerosi post da parte di agenti immobiliari e “professionisti” che dipingono uno scenario apocalittico per il mercato degli affitti brevi a Gran Canaria. Alcuni affermano, senza alcuna distinzione, che “la legge colpirà tutti” e che “non si potrà più affittare”.
Questo tipo di terrorismo psicologico è dannoso. Viene spesso usato per spaventare l’investitore inesperto e poi proporsi come “esperto” per fargli acquistare un immobile da cui trarre provvigione.
La realtà è un’altra: la legge riguarda solo immobili in edifici residenziali, in suolo residenziale, e non colpisce (nella maggior parte dei casi) il sud dell’isola. Far credere il contrario è scorretto e controproducente per l’economia locale.
Gran Canaria resta una destinazione altamente redditizia per l’affitto turistico, se si agisce con conoscenza, regole chiare e professionisti seri.
Consigli per chi vuole investire
- ✅ Controlla la classificazione urbanistica del terreno (residenziale o turistico)
- ✅ Verifica lo statuto del condominio e se già esistono restrizioni
- ✅ Richiedi una certificazione urbanistica del complesso prima di firmare
- ✅ Rivolgiti a professionisti trasparenti e con esperienza reale sul territorio