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Maggio 16, 2025 Daniele Piccoli 2 Commenti Modello 400, Normativa/Leggi, Tasse e Fiscalità, vivienda vacacional

Cos’è il Modello 400 alle Canarie e a Cosa Serve: Guida Completa 2025

Il "Modello 400″ è un documento amministrativo fondamentale nelle Isole Canarie, utilizzato per diverse procedure fiscali e legali. Questo modello è strettamente legato al sistema fiscale canario, che presenta peculiarità rispetto al resto della Spagna, grazie al regime economico e fiscale speciale delle Canarie (REF – Régimen Económico y Fiscal de Canarias). Le Canarie, infatti, godono di un regime fiscale differenziato, con imposte e regolamentazioni specifiche volte a promuovere lo sviluppo economico e sociale dell’arcipelago.

Cos'è il Modello 400?

Il Modello 400 è una dichiarazione tributaria necessaria per l’iscrizione, la modifica o la cessazione di un’attività economica nelle Isole Canarie. È obbligatorio per tutte le persone fisiche o giuridiche che intendono svolgere un’attività commerciale, imprenditoriale, professionale o artistica nell’arcipelago. Serve principalmente ai fini dell’Imposta Generale Indiretta delle Canarie (IGIC), l’equivalente dell’IVA nel resto della Spagna, ma con aliquote generalmente più basse.

Caratteristiche del Modello 400

Il Modello 400 è utilizzato principalmente per:

Iscrizione di nuove attività: Chiunque voglia avviare un’attività economica nelle Isole Canarie, come la gestione di una "vivienda vacacional" (casa vacanze), deve compilare questo modello per iscriversi al censimento degli imprenditori e professionisti.
Modifiche dei dati fiscali: Cambi di sede, modifiche dell’attività o qualsiasi altro cambiamento rilevante ai fini fiscali richiedono la presentazione del Modello 400 aggiornato.
Cessazione dell’attività: In caso di cessazione dell’attività, è necessario presentare il Modello 400 per comunicare la chiusura all’Agenzia Tributaria delle Canarie.

L'Imposta Generale Indiretta delle Canarie (IGIC)

Una particolarità fiscale delle Isole Canarie è l’IGIC, con un’aliquota ordinaria del 7%, inferiore all’IVA nel resto della Spagna. Il Modello 400 è strettamente collegato all’IGIC, poiché è fondamentale per la corretta identificazione dell’attività economica ai fini di questa imposta.

A cosa Serve il Modello 400?

Il Modello 400 ha diverse funzioni centrali per la gestione fiscale e amministrativa delle attività economiche nelle Canarie:

1. Registrazione ai fini fiscali

La prima funzione del Modello 400 è registrare un’attività economica ai fini fiscali. Ad esempio, se vuoi avviare l’attività di "vivienda vacacional" per il tuo appartamento, devi presentare questo modello all’Agenzia Tributaria delle Canarie.

2. Comunicazione delle modifiche all'attività

Se l’attività subisce modifiche, come un cambio di indirizzo o di oggetto sociale, queste devono essere comunicate tramite il Modello 400.

3. Cessazione dell'attività

Quando un’attività viene cessata, è necessario presentare il Modello 400 per evitare di continuare a essere soggetti agli obblighi fiscali relativi all’IGIC.

4. Adempimento degli obblighi tributari

Il Modello 400 è essenziale per l’adempimento degli obblighi tributari nelle Isole Canarie. Assicura che l’attività economica operi in conformità con le normative fiscali locali.

Come Richiedere il Modello 400?

Se hai intenzione di avviare l’attività di "vivienda vacacional" (casa vacanze) con il tuo appartamento nelle Isole Canarie, il Modello 400 è un passaggio essenziale. La sua compilazione richiede l’inserimento di dettagli specifici relativi alla tua attività, tra cui:

Dati identificativi: Nome, indirizzo e codice fiscale della persona o società.
Dati dell’attività: Descrizione dell’attività, settore di appartenenza, e indirizzo dell’attività.
Tipologia di operazioni: Tipi di operazioni che verranno effettuate, specialmente in relazione all’IGIC.
Regime fiscale applicabile: Dettagli sul regime fiscale specifico applicabile all’attività.

Per richiedere il Modello 400, contatta la nostra agenzia. Ti assisteremo in ogni passaggio per garantire una corretta presentazione e registrazione dell’attività di "vivienda vacacional", assicurando il rispetto di tutte le normative fiscali e legali.

Importanza del Modello 400

Il Modello 400 è fondamentale per il corretto funzionamento del sistema fiscale nelle Isole Canarie. Garantisce che le autorità fiscali possano monitorare e gestire le attività economiche, assicurando la conformità con le normative locali. Inoltre, la corretta gestione del Modello 400 permette di evitare sanzioni e problemi legali legati alla mancata dichiarazione o comunicazione dei dati fiscali.

Conclusione

Il Modello 400 è un documento imprescindibile per chiunque intenda avviare un’attività economica nelle Isole Canarie, inclusa l’attività di "vivienda vacacional". Serve per iscrivere, modificare o cessare un’attività, garantendo il corretto adempimento degli obblighi fiscali, in particolare in relazione all’IGIC. Per una corretta presentazione del Modello 400 e per avviare la tua attività di casa vacanze, contatta la nostra agenzia. Saremo lieti di assisterti in ogni passaggio.

Daniele Piccoli +34 635632009 +39 3518711203

Maggio 14, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Agente Immobiliario

Explotación Turistica: Cosa Nessuno ti Dice Prima di Comprare Casa a Gran Canaria

Investire in Gran Canaria non è sempre un affare: attenzione alle trappole turistiche.

EXPLOTACIÒN TURISTICA: QUANDO IL PREZZO NON FA IL VALORE

Il prezzo non fa il valore

Continuo a ricevere segnalazioni di persone che si lasciano ammaliare dai prezzi interessanti, visto il mercato attuale, di appartamenti finemente ristrutturati situati in complessi lussuosi e curati nelle zone migliori del sud di Gran Canaria ma…

…nessuno dice loro che stanno comprando un appartamento in complesso sotto explotaciòn turística!!

Agenzie immobiliari “furbette”?

Esistono agenzie immobiliari al Sud di Gran Canaria che non so se definire furbette o solo ignoranti!
Non posso credere che nel 2025, dopo ben 30 anni di explotaciòn turística sull’isola, ancora questi agenti immobiliari non ne conoscano il significato… oppure fingono?

L'ignoranza non è più una scusa

Non posso accettare che persone del genere continuino ad operare indisturbate sull’isola truffando ignari investitori che magari hanno sudato una vita per mettere da parte questi soldi e adesso vengono raggirati così…

Ma la coscienza queste persone ce l’hanno?

L’ignoranza in questi casi non è ammessa!
Ci sono dei decreti legge che regolano l’explotaciòn turística da decenni e che da decenni vengono aggiornati e modificati, e chi lavora nel settore immobiliare DEVE conoscerli!

Documenti, leggi e notai

Vogliamo parlare della Ley de propiedad horizontal?
Vogliamo elencare i documenti che servono per acquistare un immobile e che non avrete mai quando comprerete una camera d’hotel?

E non diamo la colpa ai notai se ancora nel 2025 vengono stipulate queste vendite:
il notaio non ha l’obbligo di chiederti se sei fesso o intelligente, tu chiedi di acquistare e lui mette in atto la procedura per farlo… punto!

E gli avvocati complici?

E non affidarti a saccenti avvocati in combutta con le agenzie…
Ne ho sentite tante di accordi alle spalle degli acquirenti per dividersi il malloppo che potrei scrivere un libro!

Come riconoscere un hotel mascherato da appartamento

Quando questi agenti vi portano a visitare immobili nuovi e luccicanti, con arredi e suppellettili palesemente da hotel, in complessi con reception h24, signore delle pulizie con i carrelli, ragazzi dell’animazione e soprattutto una bella targa in vista all’entrata principale con una grande H… possibile che un dubbio piccolo piccolo ma proprio piccolo non vi viene che state guardando un hotel????

Occhio ai prezzi “troppo buoni”

Non serve essere esperti agenti immobiliari ma avere un minimo di spirito di osservazione e soprattutto pensare:
perché questo bell’appartamento ha un prezzo inferiore alle bettole interiori e da ristrutturare che ho visitato finora?
Mah chissà… sarò stato fortunato a incontrare quest’agente così gentile e sono furbo a non pagare quasi 200.000 euro per una bettola come quelle che ho visitato finora!

Il limite tra fesso e furbo è molto labile in questo caso…

L’unico che ci guadagna è…

Molto semplice!
Acquistare un appartamento del genere equivale a buttare i soldi dalla finestra, ad esser fini, significa che l’unico che ci guadagnerà è il proprietario che si leverà una bella gatta da pelare, ma sarà anche l’agente immobiliare che festeggerà la sua bella commissione grazie al pollo di turno.

I limiti di questo tipo di investimento

Gli agenti immobiliari non vi diranno mai le problematiche sottese ad un investimento del genere o per ignoranza o per furbizia, ed è per questo motivo che non dovete affidare i vostri soldi a chiunque, ma a professionisti del settore che sappiano seguirvi seriamente e con trasparenza verso il vostro obiettivo, aiutandovi a realizzarlo al meglio.

Perché un immobile in explotación turística è una trappola

Ma perché un immobile sotto explotaciòn turística non è un buon investimento?

In primo luogo perché state comprando una stanza d’hotel a tutti gli effetti e ovviamente non potrete mettervi la vostra residenza né affittarlo di lungo termine per lo stesso motivo.

Non potrete però neanche affittarlo per mesi o notti perché ci penserà la società explotadora a farlo per voi… ringraziandovi con un compenso mensile massimo di 400 euro, intascandosi almeno 10 volte tanto con casa vostra!

Ecco i numeri veri

In sintesi, quando acquistate un immobile del genere siete obbligati a consegnarne le chiavi e la gestione alla società interna che si occuperà di locarlo ai turisti a prezzi da loro stabiliti, riconoscendovi un misero importo fisso mensile.

Considerate che un immobile del genere costi 170.000 euro + tasse = circa 190.000 euro.

La vostra rendita di 400 euro x 12 mesi = 4.800 euro lordi all’anno, sui quali pagherete le tasse…
Alla fine vi resterà forse il 2% annuo sull’investimento.

E se volessi rivendere?

Sicuramente ci sarà chi dice… “ok mi va bene, meglio delle banche”, ma…se poi volessi venderlo un giorno?

Dovresti incontrare un pollo come te… difficile, ma non impossibile!

Attenzione ai guru “fuffa” e alle vetrine da hotel di lusso

Dopo questa spiegazione pratica di cosa significhi acquistare un immobile in complesso sotto explotaciòn turística, ti invito a guardarti bene dall’affidarti ad agenti immobiliari fuffa guru che cercheranno di conquistarti con:

il comodo materasso che mantiene la forma del tuo corpo per 10 anni
la doccia a sfioro con pareti in granito illuminate
la vista fantastica sulla piscina da una terrazza arredata in rattan intrecciato…

Certo, sono camere progettate da multimilionarie catene alberghiere…
Ci mancherebbe anche che fossero misere!

La verità: cosa ti proporrebbe un professionista

Un professionista non ti proporrebbe mai di acquistare un immobile in un complesso del genere.

Un professionista non è “caro” perché ti propone immobili costosi da ristrutturare al quarto piano senza ascensore allo stesso prezzo dell’hotel… ma perché:

sa che ristrutturandolo la tua rendita sarà molto più alta
non perderai il controllo del tuo immobile
potrai usufruirne quando vorrai
potrai rivenderlo facilmente a un altro investitore

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Se vuoi approfondire l’argomento, io sono a disposizione per una consulenza gratuita nel mio ufficio o telefonicamente.
Ti spiegherò nel dettaglio cosa e dove acquistare un immobile sull’isola, senza se e senza ma.

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Maggio 3, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Modello 210, Normativa/Leggi

Modello 210 alle Canarie: Che cos’è e a cosa serve?

Il Modello 210 alle Canarie è un documento fiscale fondamentale per chi ha interessi economici nelle Isole Canarie, specialmente se non residente. Le Canarie, pur essendo parte della Spagna, godono di uno status fiscale speciale che le rende una destinazione interessante per investitori e proprietari immobiliari. Comprendere il Modello 210 e il suo utilizzo è essenziale per evitare problemi legali e assicurare una gestione fiscale corretta delle proprie attività.

Che cos'è il Modello 210?

Il Modello 210 è un modulo fiscale spagnolo utilizzato per dichiarare e pagare le tasse sui redditi dei non residenti in Spagna. La sua funzione principale è permettere alle autorità fiscali di raccogliere imposte sui redditi generati da persone fisiche o giuridiche che non risiedono in Spagna ma che producono redditi nel territorio, inclusi quelli generati nelle Isole Canarie.

Caratteristiche principali del Modello 210:

Destinatari: Il Modello 210 si applica a tutte le persone fisiche e giuridiche non residenti in Spagna, che ottengono redditi da fonti situate nelle Isole Canarie. Ciò include redditi da proprietà immobiliari, attività commerciali, o investimenti.
Tipi di reddito: Questo modello copre vari tipi di reddito, tra cui redditi da locazione di immobili, plusvalenze derivanti dalla vendita di proprietà, redditi da interessi, dividendi e altri tipi di redditi derivanti da attività economiche nelle Canarie.
Frequenza: La dichiarazione può essere presentata con cadenza trimestrale o annuale, a seconda del tipo di reddito. Ad esempio, i redditi da locazione generalmente richiedono una dichiarazione trimestrale, mentre altre forme di reddito possono essere dichiarate annualmente.

A cosa serve il Modello 210?

Il Modello 210 serve a diversi scopi legati alla gestione fiscale dei redditi dei non residenti nelle Isole Canarie. Alcuni degli scopi principali includono:

1. Pagamento delle Imposte sui Redditi dei Non Residenti

Il Modello 210 è utilizzato principalmente per il pagamento delle imposte sui redditi generati da non residenti. Le Canarie, pur avendo uno status fiscale speciale, seguono comunque la normativa fiscale spagnola per quanto riguarda l’imposizione sui redditi dei non residenti. Questo significa che chiunque ottenga redditi nelle Canarie, pur non essendo residente, è tenuto a dichiararli e pagare le relative imposte.

Ad esempio, un cittadino straniero che possiede una casa nelle Canarie e la affitta durante l’anno è tenuto a dichiarare i redditi da locazione e a pagare le tasse corrispondenti tramite il Modello 210.

2. Conformità Fiscale e Legale

Presentare correttamente il Modello 210 è essenziale per essere in regola con la legge fiscale spagnola. Non adempiere agli obblighi di dichiarazione dei redditi può portare a sanzioni pecuniarie e legali. La presentazione di questo modulo garantisce che i non residenti siano conformi alla normativa fiscale spagnola, evitando possibili problemi con l’Agenzia delle Entrate spagnola (Agencia Tributaria).

3. Gestione delle Proprietà Immobiliari nelle Canarie

Un caso comune in cui il Modello 210 viene utilizzato è la gestione delle proprietà immobiliari. I non residenti che possiedono immobili nelle Canarie devono dichiarare i redditi da affitto ottenuti da tali immobili o, in alcuni casi, anche i redditi presunti derivanti dalla proprietà non affittata. Questo modello consente di calcolare e pagare l’imposta corrispondente su tali redditi.

4. Dichiarazione delle Plusvalenze

Quando un non residente vende una proprietà nelle Isole Canarie, è tenuto a dichiarare le eventuali plusvalenze ottenute tramite il Modello 210. La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, e su questa differenza viene applicata una tassa. È importante dichiarare correttamente queste transazioni per evitare sanzioni e per ottenere eventuali rimborsi di tasse pagate in eccesso.

Novità 2024: il Modello 210 per non residenti cambia

Dal 1° gennaio 2024, l’Agenzia delle Entrate spagnola ha introdotto importanti novità per chi, pur non essendo residente fiscale in Spagna, possiede un immobile nel Paese, incluse le Isole Canarie, e percepisce redditi da locazione turistica. Il Modello 210, usato per dichiarare tali redditi, si aggiorna sia nella forma che nelle modalità di presentazione.

Ecco cosa cambia:

✅ 1. Obbligo di presentazione telematica

A partire dal 2024, il Modello 210 può essere presentato solo online, attraverso il sito dell’Agencia Tributaria. La modalità cartacea è stata eliminata anche per i non residenti senza rappresentante fiscale. Se non hai un certificato digitale spagnolo, è altamente consigliato nominare un rappresentante fiscale.

✅ 2. Dichiarazione annuale opzionale per redditi da affitto

La novità più rilevante riguarda la possibilità di aggregare i redditi da locazione e dichiararli una sola volta all’anno, anziché trimestralmente come avveniva in passato.
Questa opzione è facoltativa, ma ammessa solo se:

Tutti i redditi provengono dallo stesso immobile;
Sono dello stesso tipo (es. affitti turistici);
È applicata la stessa aliquota fiscale.

Scadenza: dal 1 al 20 gennaio dell’anno successivo (es. redditi 2024 → dichiarazione entro 20 gennaio 2025).
Se si desidera il pagamento tramite addebito bancario, la scadenza è anticipata al 15 gennaio.

✅ 3. Controlli automatizzati con Airbnb, Booking, Vrbo…

L’Agenzia Tributaria spagnola ha attivato controlli automatici con le principali piattaforme turistiche. Portali come Airbnb, Booking.com, Vrbo e simili invieranno direttamente alle autorità fiscali i dati sui redditi percepiti dai proprietari.
Se non presenti il Modello 210, anche per pochi giorni di affitto, le autorità fiscali se ne accorgeranno grazie a questi dati incrociati.
La mancata dichiarazione può comportare sanzioni, anche se l’importo è minimo.

✅ 4. Deduzione delle spese solo se nei termini

I cittadini residenti nell’UE (inclusi gli italiani) possono dedurre le spese relative all’immobile (manutenzione, tasse locali, commissioni portali, ecc.), ma solo se la dichiarazione viene presentata nei tempi previsti.

Presentare in ritardo significa perdere il diritto a queste deduzioni, con un’imposizione più alta sul lordo.

Sanzioni per la mancata presentazione del Modello 210

La mancata presentazione del Modello 210 o la presentazione con informazioni inesatte può comportare sanzioni da parte delle autorità fiscali spagnole. Le sanzioni possono variare in base alla gravità dell’infrazione, includendo multe, interessi di mora, e in alcuni casi, ulteriori azioni legali.

Riassumendo

Il Modello 210 è uno strumento essenziale per la gestione fiscale dei redditi dei non residenti nelle Isole Canarie. Serve a dichiarare e pagare le imposte sui vari tipi di redditi generati nel territorio, assicurando la conformità alla legge fiscale spagnola. Che si tratti di proprietà immobiliari, attività commerciali o investimenti, comprendere e utilizzare correttamente il Modello 210 è fondamentale per evitare problemi fiscali e legali.