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Categoria: Affitti Brevi/Affitti Turistici

modelo informativo alquileres corta duracion
Febbraio 4, 2026 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Non categorizzato, Tasse e Fiscalità, vivienda vacacional

Nuovo modello informativo per affitti di corta durata: obbligo 2026

Dal 2 gennaio 2026 è entrato ufficialmente in vigore un nuovo obbligo informativo annuale che riguarda tutti gli affitti di corta durata in Spagna, comprese le case vacanza, gli affitti turistici e gli affitti temporanei.

Questa novità normativa, approvata il 31 dicembre 2025, introduce un modello informativo obbligatorio che deve essere presentato ogni anno dai proprietari e dai gestori di immobili destinati agli affitti brevi.

Non si tratta di una semplice formalità: la mancata o errata presentazione può comportare conseguenze gravi, fino alla perdita del numero di registro e all’impossibilità di continuare ad affittare legalmente.

Proprio per questo motivo, oggi più che mai, affidarsi a un professionista del settore è la scelta più sicura.

Qual è l’obiettivo del nuovo modello informativo

L’obiettivo principale del nuovo modello informativo sugli affitti di corta durata è garantire maggiore trasparenza e controllo su questo tipo di attività.
In particolare, la normativa è stata introdotta per:

  • raccogliere dati affidabili e uniformi sugli affitti brevi
  • monitorare il numero reale di immobili destinati alla locazione temporanea
  • contrastare l’uso irregolare o improprio degli affitti di corta durata
  • permettere alle autorità pubbliche di incrociare i dati con i registri ufficiali
  • allineare la Spagna alle direttive europee sulla tracciabilità delle locazioni brevi

👉 Il modello non è una tassa e non comporta pagamenti, ma è un obbligo informativo amministrativo indispensabile per rimanere in regola.

A quali affitti si applica questa nuova obbligazione

Il nuovo modello informativo non riguarda solo le classiche case vacanza.

L’obbligo si applica a tutti gli affitti di corta durata, tra cui:

  • affitti turistici e case vacanza
  • affitti per soggiorni brevi tramite piattaforme online
  • affitti temporanei per motivi di lavoro
  • affitti per studio, formazione o cure mediche
  • qualsiasi locazione di breve durata registrata nel Registro Unico

Se un immobile è destinato a locazioni brevi e dispone (o deve disporre) di un numero di registro, rientra pienamente in questa normativa.

Chi è obbligato a presentare il modello informativo

Sono obbligati a presentare il modello informativo:

  • proprietari di immobili affittati per corta durata
  • gestori o intermediari che operano per conto dei proprietari
  • titolari di uno o più immobili registrati con numero di registro per affitti di corta durata
  • anche chi non ha avuto prenotazioni nell’anno di riferimento

Questo è un punto spesso sottovalutato:
anche in assenza di attività, il modello va presentato indicando “assenza di locazioni”.

Quando bisogna presentare il modello informativo

Il modello informativo va presentato ogni anno e riguarda le locazioni effettuate nell’anno precedente.

La prima presentazione è prevista nel mese di febbraio 2026, per dichiarare gli affitti del 2025.

Negli anni successivi, l’obbligo si ripeterà ogni anno, sempre entro la finestra temporale stabilita dalla normativa.

Periodicità e scadenze

  • Periodicità: annuale
  • Finestra temporale: mese di febbraio
  • Scadenza: entro i termini ufficiali stabiliti ogni anno

Il mancato rispetto delle scadenze non è sanabile con leggerezza e può generare problemi immediati sullo stato del numero di registro.

Cosa succede se non presenti il modello nei termini

La mancata presentazione del modello informativo non è priva di conseguenze.
Tra i principali rischi:

  • revoca o sospensione del numero di registro dell’immobile
  • impossibilità di continuare a pubblicare l’annuncio sulle piattaforme
  • irregolarità amministrativa dell’attività di affitto
  • possibili sanzioni in caso di controlli
  • blocco dell’operatività futura dell’immobile

In pratica, senza modello informativo valido non puoi continuare ad affittare legalmente.

Cosa succede se usi in modo scorretto il numero di registro

Un altro aspetto critico, spesso sottovalutato, è l’uso scorretto del numero di registro.

Errori frequenti includono:

  • utilizzo del numero su annunci non corretti
  • associazione errata del numero a contratti diversi
  • incongruenze tra dati dichiarati e attività reale
  • omissioni o informazioni incomplete nel modello

L’uso improprio del numero di registro può portare a:

  • annullamento del numero stesso
  • segnalazioni alle autorità competenti
  • perdita del diritto a operare come affitto di corta durata

Ed è proprio qui che l’improvvisazione può diventare molto costosa.

Perché affidarsi a un professionista è la scelta più sicura

La normativa è nuova, tecnica e in continua evoluzione.

Per chi non è pratico di procedure amministrative, il rischio di commettere errori è elevato.

ffidandoti a un professionista specializzato ottieni:

  • verifica della tua posizione e del numero di registro
  • gestione completa del modello informativo
  • corretta compilazione dei dati richiesti
  • rispetto delle scadenze ufficiali
  • prevenzione di errori che potrebbero invalidare la registrazione
  • tranquillità legale e continuità della tua attività

Il servizio professionale non è un costo, ma una protezione.

Conclusione: non aspettare che un obbligo diventi un problema

Il nuovo modello informativo per gli affitti di corta durata è obbligatorio, annuale e controllato.
Ignorarlo o gestirlo in modo approssimativo può compromettere seriamente la tua attività.

Se desideri evitare problemi, sanzioni o la perdita del numero di registro, la soluzione migliore è affidarti a un professionista del settore che gestisca tutto per te in modo corretto e puntuale.

Offriamo il servizio di compilazione e presentazione del modello informativo per affitti di corta durata

Se devi metterti in regola con il nuovo obbligo informativo per gli affitti di corta durata, ci occupiamo noi di tutto.

Offriamo un servizio professionale completo per la compilazione e la presentazione del modello informativo, nel rispetto della normativa vigente e delle scadenze ufficiali.

Il servizio include:

  • verifica della tua situazione e del numero di registro
  • corretta compilazione del modello informativo annuale
  • controllo dei dati per evitare errori o incongruenze
  • presentazione del modulo nei termini previsti
  • riduzione del rischio di sanzioni o revoca del numero di registro

📞 Puoi contattarci telefonicamente per una consulenza immediata
📧 Oppure scriverci via email per ricevere informazioni sul servizio

Affidandoti a noi, eviti complicazioni e ti assicuri che l’adempimento venga gestito in modo corretto, puntuale e senza stress.

Maggio 14, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Agente Immobiliario

Explotación Turistica: Cosa Nessuno ti Dice Prima di Comprare Casa a Gran Canaria

Investire in Gran Canaria non è sempre un affare: attenzione alle trappole turistiche.

EXPLOTACIÒN TURISTICA: QUANDO IL PREZZO NON FA IL VALORE

Il prezzo non fa il valore

Continuo a ricevere segnalazioni di persone che si lasciano ammaliare dai prezzi interessanti, visto il mercato attuale, di appartamenti finemente ristrutturati situati in complessi lussuosi e curati nelle zone migliori del sud di Gran Canaria ma…

…nessuno dice loro che stanno comprando un appartamento in complesso sotto explotaciòn turística!!

Agenzie immobiliari “furbette”?

Esistono agenzie immobiliari al Sud di Gran Canaria che non so se definire furbette o solo ignoranti!
Non posso credere che nel 2025, dopo ben 30 anni di explotaciòn turística sull’isola, ancora questi agenti immobiliari non ne conoscano il significato… oppure fingono?

L'ignoranza non è più una scusa

Non posso accettare che persone del genere continuino ad operare indisturbate sull’isola truffando ignari investitori che magari hanno sudato una vita per mettere da parte questi soldi e adesso vengono raggirati così…

Ma la coscienza queste persone ce l’hanno?

L’ignoranza in questi casi non è ammessa!
Ci sono dei decreti legge che regolano l’explotaciòn turística da decenni e che da decenni vengono aggiornati e modificati, e chi lavora nel settore immobiliare DEVE conoscerli!

Documenti, leggi e notai

Vogliamo parlare della Ley de propiedad horizontal?
Vogliamo elencare i documenti che servono per acquistare un immobile e che non avrete mai quando comprerete una camera d’hotel?

E non diamo la colpa ai notai se ancora nel 2025 vengono stipulate queste vendite:
il notaio non ha l’obbligo di chiederti se sei fesso o intelligente, tu chiedi di acquistare e lui mette in atto la procedura per farlo… punto!

E gli avvocati complici?

E non affidarti a saccenti avvocati in combutta con le agenzie…
Ne ho sentite tante di accordi alle spalle degli acquirenti per dividersi il malloppo che potrei scrivere un libro!

Come riconoscere un hotel mascherato da appartamento

Quando questi agenti vi portano a visitare immobili nuovi e luccicanti, con arredi e suppellettili palesemente da hotel, in complessi con reception h24, signore delle pulizie con i carrelli, ragazzi dell’animazione e soprattutto una bella targa in vista all’entrata principale con una grande H… possibile che un dubbio piccolo piccolo ma proprio piccolo non vi viene che state guardando un hotel????

Occhio ai prezzi “troppo buoni”

Non serve essere esperti agenti immobiliari ma avere un minimo di spirito di osservazione e soprattutto pensare:
perché questo bell’appartamento ha un prezzo inferiore alle bettole interiori e da ristrutturare che ho visitato finora?
Mah chissà… sarò stato fortunato a incontrare quest’agente così gentile e sono furbo a non pagare quasi 200.000 euro per una bettola come quelle che ho visitato finora!

Il limite tra fesso e furbo è molto labile in questo caso…

L’unico che ci guadagna è…

Molto semplice!
Acquistare un appartamento del genere equivale a buttare i soldi dalla finestra, ad esser fini, significa che l’unico che ci guadagnerà è il proprietario che si leverà una bella gatta da pelare, ma sarà anche l’agente immobiliare che festeggerà la sua bella commissione grazie al pollo di turno.

I limiti di questo tipo di investimento

Gli agenti immobiliari non vi diranno mai le problematiche sottese ad un investimento del genere o per ignoranza o per furbizia, ed è per questo motivo che non dovete affidare i vostri soldi a chiunque, ma a professionisti del settore che sappiano seguirvi seriamente e con trasparenza verso il vostro obiettivo, aiutandovi a realizzarlo al meglio.

Perché un immobile in explotación turística è una trappola

Ma perché un immobile sotto explotaciòn turística non è un buon investimento?

In primo luogo perché state comprando una stanza d’hotel a tutti gli effetti e ovviamente non potrete mettervi la vostra residenza né affittarlo di lungo termine per lo stesso motivo.

Non potrete però neanche affittarlo per mesi o notti perché ci penserà la società explotadora a farlo per voi… ringraziandovi con un compenso mensile massimo di 400 euro, intascandosi almeno 10 volte tanto con casa vostra!

Ecco i numeri veri

In sintesi, quando acquistate un immobile del genere siete obbligati a consegnarne le chiavi e la gestione alla società interna che si occuperà di locarlo ai turisti a prezzi da loro stabiliti, riconoscendovi un misero importo fisso mensile.

Considerate che un immobile del genere costi 170.000 euro + tasse = circa 190.000 euro.

La vostra rendita di 400 euro x 12 mesi = 4.800 euro lordi all’anno, sui quali pagherete le tasse…
Alla fine vi resterà forse il 2% annuo sull’investimento.

E se volessi rivendere?

Sicuramente ci sarà chi dice… “ok mi va bene, meglio delle banche”, ma…se poi volessi venderlo un giorno?

Dovresti incontrare un pollo come te… difficile, ma non impossibile!

Attenzione ai guru “fuffa” e alle vetrine da hotel di lusso

Dopo questa spiegazione pratica di cosa significhi acquistare un immobile in complesso sotto explotaciòn turística, ti invito a guardarti bene dall’affidarti ad agenti immobiliari fuffa guru che cercheranno di conquistarti con:

  • il comodo materasso che mantiene la forma del tuo corpo per 10 anni

  • la doccia a sfioro con pareti in granito illuminate

  • la vista fantastica sulla piscina da una terrazza arredata in rattan intrecciato…

Certo, sono camere progettate da multimilionarie catene alberghiere…
Ci mancherebbe anche che fossero misere!

La verità: cosa ti proporrebbe un professionista

Un professionista non ti proporrebbe mai di acquistare un immobile in un complesso del genere.

Un professionista non è “caro” perché ti propone immobili costosi da ristrutturare al quarto piano senza ascensore allo stesso prezzo dell’hotel… ma perché:

  • sa che ristrutturandolo la tua rendita sarà molto più alta

  • non perderai il controllo del tuo immobile

  • potrai usufruirne quando vorrai

  • potrai rivenderlo facilmente a un altro investitore

Contattami

Se vuoi approfondire l’argomento, io sono a disposizione per una consulenza gratuita nel mio ufficio o telefonicamente.
Ti spiegherò nel dettaglio cosa e dove acquistare un immobile sull’isola, senza se e senza ma.

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tassa turistica mogan gran canaria
Aprile 23, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Tasse e Fiscalità, vivienda vacacional

Tassa di soggiorno a Mogán, Gran Canaria: guida per proprietari e host di case vacanza 2025

Come gestire la tassa nel 2025

A partire dal 27 marzo 2025, è entrata in vigore nel Comune di Mogán (Gran Canaria) una nuova normativa che introduce la tassa di soggiorno per i turisti. Questa misura riguarda tutte le strutture ricettive del territorio, comprese le viviendas vacacionales (case vacanza) prenotate tramite portali online come Airbnb, Booking.com e simili.

Come si chiama questa legge?

La tassa è stata introdotta tramite la "Ordenanza Fiscal Reguladora de la Tasa por Estancia Turística en el Municipio de Mogán", approvata dal Comune e pubblicata nel Boletín Oficial della Provincia di Las Palmas. È la prima tassa turistica municipale in Spagna, rendendo Mogán un comune pioniere nel panorama nazionale.

A cosa serve la tassa?

  • Finanziare servizi pubblici e infrastrutture turistiche, tra cui trasporti, pulizia urbana, gestione dei rifiuti e promozione turistica del territorio.
  • Promuovere un turismo sostenibile, bilanciando i costi derivanti dall’elevato flusso turistico con il contributo economico dei visitatori.

La tassa non grava la semplice pernotazione, ma la prestazione di servizi pubblici e attività connesse alla sostenibilità del turismo nel territorio.

Come si calcola la tassa?

La quota è stata determinata dopo uno studio dei costi imputabili all’azione turistica, che rappresentano il 44,75% della popolazione totale (inclusi turisti e lavoratori stagionali).

  • Costo giornaliero totale stimato: 3.330,38 €
  • Diviso per 21.575 posti mediamente occupati: 0,15 € a persona/giorno

Come si riscuote la tassa?

La tassa viene riscossa direttamente dagli host o gestori delle strutture turistiche:

  • Può essere inclusa nel prezzo finale o richiesta separatamente all’arrivo
  • È consigliato informare l’ospite al momento della prenotazione

Bisogna emettere una ricevuta?

Sì. Il gestore deve:

  • Registrare l’importo riscosso
  • Consegnare una ricevuta al cliente con la dicitura "tasa turística"
  • Conservare i dati per eventuali controlli

Dove e quando si paga la tassa?

  • Versamento: al Comune di Mogán tramite la Oficina Virtual Tributaria de Gestiona Mogán
  • Scadenze: 1–20 aprile e 1–20 ottobre
  • Strumento: modulo standard di autoliquidazione

Sanzioni per il mancato pagamento

  • Recargo del 5% se in ritardo ma prima della procedura esecutiva
  • Recargo del 10% o 20% se avviata la procedura esecutiva
  • Sanzioni penali in casi gravi (peculato)

Altre informazioni utili

  • La tassa è finalista: destinata esclusivamente a servizi turistici
  • Importo variabile: in base al numero di turisti e costi previsti
  • Nessuna agevolazione prevista
  • Oltre 48.000 persone usufruiscono dei servizi comunali, 21.574 dei quali turisti

Conclusione

La tassa di soggiorno di Mogán punta a migliorare la gestione turistica e ridurre il deficit causato dal turismo. È una misura innovativa, sostenibile e necessaria. Adeguarsi ora signi

ventanilla unica vivienda vacacional
Aprile 17, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi, vivienda vacacional

Ventanilla Única per Vivienda Vacacional: Cos’è, A Cosa Serve e Perché È Obbligatoria dal 2025

Cos'è la Ventanilla Única Digital para Vivienda Vacacional?

La Ventanilla Única Digital para Vivienda Vacacional è un sistema digitale unificato, creato dal Ministero della Casa e dell’Agenda Urbana spagnolo (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), per raccogliere e centralizzare tutte le informazioni sugli affitti a breve termine, come le viviendas vacacionales, gli affitti turistici e quelli stagionali.

Non si tratta solo di un database: è uno strumento che coinvolge attivamente anche le Comunità Autonome, i Comuni, le piattaforme di affitto online (come Airbnb, Booking, ecc.) e i Registri della Proprietà.

Perché è stata creata?

La creazione della Ventanilla Única Digital para Vivienda Vacacional risponde a diverse esigenze urgenti:

  • Trasparenza nel settore turistico: con l’aumento degli affitti brevi, era sempre più difficile monitorare quante case venissero realmente affittate, in quali condizioni, e per quali scopi. La piattaforma porta ordine e visibilità.
  • Controllo dell’impatto sul mercato immobiliare: in molte città e isole, l’eccesso di vivienda vacacional ha ridotto l’offerta abitativa per i residenti. La Ventanilla permette di mappare e bilanciare meglio il mercato.
  • Conformità fiscale: centralizzando i dati, si può verificare che le attività turistiche dichiarino correttamente i redditi, contrastando l’evasione.
  • Tutela dei consumatori e degli standard di qualità: sapere quali alloggi sono registrati e legali offre maggiori garanzie agli utenti e permette alle autorità di intervenire dove ci sono abusi o rischi.
  • Risposta all’Unione Europea: la piattaforma risponde al Regolamento Europeo 2024/1028, che obbliga gli Stati membri a raccogliere e condividere dati affidabili sulle locazioni turistiche.

A cosa serve concretamente?

In termini pratici, la Ventanilla Única ha diversi obiettivi funzionali:

  • Centralizzare le informazioni su tutti gli alloggi destinati all’affitto breve.
  • Attribuire un numero identificativo univoco a ogni proprietà, per distinguerla in modo ufficiale.
  • Permettere alle autorità (locali, regionali e nazionali) di monitorare l’attività degli affitti turistici.
  • Offrire strumenti di controllo alle piattaforme online, che saranno obbligate a verificare che ogni annuncio sia registrato.
  • Garantire trasparenza agli utenti, mostrando se un alloggio è legalmente autorizzato.

Un sistema collaborativo

La Ventanilla Única non funziona da sola: è il risultato della collaborazione tra diversi livelli di governo e soggetti:

  • Il Ministero della Vivienda è l’ente promotore.
  • I Registratori della Proprietà attribuiscono i numeri di registrazione.
  • Le Comunità Autonome regolano i requisiti locali.
  • I Comuni possono integrare i dati nel proprio sistema urbanistico.
  • Le piattaforme digitali hanno l’obbligo di usare il numero ufficiale nei loro annunci.

Quando entra in vigore?

La Ventanilla Única è attiva dal 2025, con un periodo di transizione. L’obbligo di conformarsi diventa effettivo dal 1° luglio 2025: da quella data in poi, tutti gli alloggi turistici dovranno essere correttamente registrati per poter operare legalmente.

Hai una vivienda vacacional e vuoi registrarla?

Se hai bisogno di registrare la tua vivienda vacacional nella Ventanilla Única o vuoi semplicemente capire meglio se sei in regola, contattaci senza impegno:

  • Spagna: +34 635 632 009
  •  Italia: +39 351 871 1203

 Siamo a Gran Canaria, in Calle Green 1, Salobre Golf, C.P. 35106, Maspalomas.
 È preferibile fissare un appuntamento prima di venire in sede, per garantirti la giusta attenzione e consulenza personalizzata.

Ti seguiamo passo dopo passo: dalla consulenza iniziale alla registrazione completa, con professionalità, discrezione e conoscenza del territorio.
Risparmia tempo, evita errori e metti al sicuro la tua attività: lascia che ci pensiamo noi.

licenza vivienda vacacional
Aprile 17, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi, vivienda vacacional

Nuova Legge Affitti Brevi 2025 alle Canarie – Viviendas Vacacionales: Cosa Cambia dal 1° Luglio

🛑 Nuova Legge Affitti Brevi in Spagna 2025

Dal 1° luglio cambia tutto. Chi non si adegua è fuori.

Il mercato delle case vacanze in Spagna non sarà più lo stesso.
Dal 1° luglio 2025, entra ufficialmente in vigore la legge più rigida e strutturata mai applicata al settore degli affitti brevi.

Parliamo del Real Decreto 1312/2024, nato per attuare il Regolamento Europeo 2024/1028.
Una rivoluzione che tocca ogni proprietario di immobili destinati a soggiorni brevi o turistici.
Che tu sia residente o non residente, non ci sono eccezioni.
Chi affitta senza adeguarsi sarà cancellato dalle piattaforme e sanzionato.

🚨 I 3 pilastri della nuova legge: Ventanilla Única, Registro de Alquileres, SES HOSPEDAJES

📌 1. Registro Único de Alquileres

Tutti gli immobili affittati a breve termine devono essere iscritti al Registro Unico.
Al termine della registrazione, riceverai un codice identificativo obbligatorio da inserire in ogni annuncio (Booking, Airbnb, Vrbo, ecc.).

👉 Senza questo numero, l’annuncio è illegale.
👉 Le piattaforme sono obbligate a rimuoverlo automaticamente.

📌 2. Ventanilla Única Digital

Non è un portale dove entri tu.
È il sistema digitale nazionale creato dal Governo spagnolo per controllare e incrociare i dati in tempo reale.

Controlla tutto:

  • Se l’immobile è registrato
  • Chi affitta
  • Dove e quando
  • Se il codice è corretto
  • Se rispetti la normativa

Il tuo annuncio, la tua attività e i tuoi dati fiscali saranno costantemente monitorati e incrociati con i dati delle piattaforme.
Un errore = fuori dal mercato.

📌 3. SES HOSPEDAJES – Il Grande Dimenticato

Sai quanti proprietari non ne hanno mai sentito parlare?

Il SES HOSPEDAJES è il portale regionale (nelle Canarie e in altre comunità autonome) dove vanno registrati tutti gli ospiti entro 24 ore dall’arrivo.

Non farlo significa:

  • Violazione della normativa su pubblica sicurezza
  • Multa salata
  • Possibile blocco dell’attività

È come una scheda alloggiati spagnola, ma digitale, obbligatoria e controllata.
Se lo ignori, ti stai scavando la fossa da solo.

❗ Le sanzioni: ti conviene?

La nuova normativa non perdona.
Ecco cosa rischi:

  • 💣 Annuncio senza numero di registro ➝ da 3.000 a 30.000 €
  • 💣 Dati falsi ➝ fino a 150.000 €
  • 💣 Affitto abusivo ➝ fino a 300.000 €
  • 💣 Rimozione immediata degli annunci
  • 💣 Perdita del diritto legale ad affittare

E le piattaforme?
Sono ora alleate del governo. Segnalano e bloccano.

⚖️ La gestione dell’immobile dovrà cambiare

Basta con i metodi casalinghi.
Chi si affida ancora alla "signora delle pulizie che fa tutto" o all’amico del cugino, sta giocando col fuoco.

La gestione professionale da oggi significa:

  • Contabilità ordinata
  • Fatture di ogni spesa: pulizia, manutenzione, Booking, Airbnb, ecc.
  • Ricevute bancarie o POS
  • Fattura fiscale all’ospite il giorno del check-out
  • Archiviazione di ogni documento
  • Dichiarazioni trimestrali (Modello 420 – IGIC)
  • Dichiarazione annuale (Modello 210 – redditi da non residente)

E se un giorno arriva un’ispezione?

Chi mostra i documenti è al sicuro. Chi non li ha, paga.

🤦‍♂️ Il problema? I proprietari ancora pensano che…

  • "Basta la licenza"
  • "Ci penso più avanti"
  • "Non mi controllano, io affitto poco"
  • "La pulizia la fa mia sorella"

❌ No. Basta.
Il settore è cambiato. La legge è chiara.
O sei dentro, oppure sei fuori.

💡 Ma c’è una notizia buona: questa è un’occasione

Chi lavora bene, vince.
La concorrenza abusiva sarà spazzata via.
Chi resta sul mercato è chi è in regola.

Risultato?

  • Meno concorrenza
  • Più richieste
  • Prezzi migliori
  • Clienti più selezionati
  • Turismo stabile tutto l’anno (soprattutto alle Canarie)

Gli hotel?
Stanno abbassando i prezzi per competere… ma non ce la fanno.

  • Hanno costi fissi alti
  • Meno flessibilità
  • Servizi impersonali
  • Strutture vecchie

Il turista oggi sceglie l’appartamento:

✅ Più spazio
✅ Più comfort
✅ Più privacy
✅ Ideale per over 50 con soldi e tempo

📞 Come risolvere tutto questo senza impazzire?

Io mi occupo di tutto:
✔️ Registrazione immobile
✔️ Richiesta codice ufficiale
✔️ Gestione ospiti e SES HOSPEDAJES
✔️ Gestione contabilità, fatture e dichiarazioni
✔️ Tutela fiscale per non residenti
✔️ Aggiornamenti continui su nuove normative

📩 Scrivimi oggi stesso.
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🔐 Riservatezza, precisione e risultati.

Chi si muove adesso, affitta senza pensieri.
Chi aspetta, sarà tagliato fuori.

DANIELE PICCOLI +34 635632009

nueva ley de propieded horizontal
Aprile 11, 2025 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi, vivienda vacacional

Nuova legge case vacanza 2025: serve il consenso del condominio

La nuova legge sugli affitti brevi: cosa cambia dal 3 aprile 2025

Cos’è la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) è la normativa spagnola che regola la convivenza nei condomini e negli edifici con più unità. Stabilisce i diritti e i doveri dei proprietari, come si gestiscono le parti comuni, le spese condominiali e, sempre di più negli ultimi anni, anche l’uso delle proprietà per affitti turistici.

Modifica del 3 aprile 2025: cosa dice la nuova legge?

Il 3 aprile 2025 è entrata in vigore una modifica importante della LPH, articolo 17.12, che riguarda direttamente gli affitti a breve termine. La legge stabilisce che:

  • Per poter destinare un appartamento all’attività di "vivienda vacacional" all’interno di un edificio in regime di proprietà orizzontale (condominio), sarà necessario ottenere il consenso del 60% dei proprietari, che rappresentino anche il 60% delle quote condominiali.
  • In mancanza di tale autorizzazione, la comunità potrà agire legalmente per fermare l’attività, con procedimenti di cessazione e possibili sanzioni.

La legge è retroattiva?

No, la legge NON è retroattiva. Questo significa che le licenze di vivienda vacacional già in essere non saranno toccate, purché rispettino i regolamenti comunali e le normative vigenti al momento della loro attivazione. Chi ha già una licenza regolare non dovrà preoccuparsi, a meno che non ci siano violazioni gravi o proteste legittime da parte della comunità.

Zone residenziali: le più colpite dalla nuova legge

La modifica del 3 aprile colpirà in modo particolare le zone residenziali, ovvero quelle classificate urbanisticamente come “suolo urbano residenziale” e non turistico. Questo è un punto chiave che molti stanno ignorando – o peggio, travisando volutamente.

Le aree che saranno più penalizzate dalla normativa includono:

  • Las Palmas de Gran Canaria: Triana, Mesa y López, Siete Palmas e Arenales
  • Vecindario e El Doctoral
  • Telde, Arucas e Santa Brígida

Il sud di Gran Canaria, invece, è per la maggior parte classificato come suolo turistico, e quindi non soggetto a questa legge. Aree come Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras, Campo Internacional, Puerto Rico, Tauro e Patalavaca sono tuttora considerate le più sicure e redditizie per l’affitto breve.

Tuttavia, con massima trasparenza, è bene specificare che alcuni complessi nel sud, nel corso degli anni, sono passati da suolo turistico a residenziale. Questo significa che anche nel sud è fondamentale controllare la classificazione urbanistica prima di acquistare.

Un po' di sana polemica: disinformazione e terrorismo psicologico

Negli ultimi giorni ho letto numerosi post da parte di agenti immobiliari e “professionisti” che dipingono uno scenario apocalittico per il mercato degli affitti brevi a Gran Canaria. Alcuni affermano, senza alcuna distinzione, che “la legge colpirà tutti” e che “non si potrà più affittare”.

Questo tipo di terrorismo psicologico è dannoso. Viene spesso usato per spaventare l’investitore inesperto e poi proporsi come “esperto” per fargli acquistare un immobile da cui trarre provvigione.

La realtà è un’altra: la legge riguarda solo immobili in edifici residenziali, in suolo residenziale, e non colpisce (nella maggior parte dei casi) il sud dell’isola. Far credere il contrario è scorretto e controproducente per l’economia locale.

Gran Canaria resta una destinazione altamente redditizia per l’affitto turistico, se si agisce con conoscenza, regole chiare e professionisti seri.

Consigli per chi vuole investire

  • ✅ Controlla la classificazione urbanistica del terreno (residenziale o turistico)
  • ✅ Verifica lo statuto del condominio e se già esistono restrizioni
  • ✅ Richiedi una certificazione urbanistica del complesso prima di firmare
  • ✅ Rivolgiti a professionisti trasparenti e con esperienza reale sul territorio
gestione affitti brevi gran canaria
Novembre 14, 2024 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici

Investire in Affitti Brevi a Gran Canaria: Gli Errori da Evitare per Massimizzare i Profitti

Gran Canaria, soprattutto il Sud dell’isola, è una delle mete più ambite per gli investimenti immobiliari destinati agli affitti brevi. Le località turistiche come Maspalomas, Playa del Inglés e Puerto Rico attirano turisti da tutto il mondo, offrendo opportunità di guadagni considerevoli. Tuttavia, non tutto è oro quel che luccica: troppi investitori si lasciano attrarre dall’idea di facili profitti senza conoscere realmente il mercato, commettendo errori che potrebbero essere evitati con un minimo di consapevolezza.

Quello che leggerai non è solo frutto della mia esperienza, ma anche ciò che insegno a tutti gli investitori che vogliono avvicinarsi con successo agli affitti brevi. Dal 2015, quando ho iniziato con i miei primi appartamenti sublocati, ho testato strategie e approcci che oggi condivido con chi mi affida i propri immobili. Se oggi sono qui a scriverti, è perché anche i miei investitori hanno seguito i miei suggerimenti, ottenendo buoni profitti.

il circolo degli investitori immobiliari

Gli Errori Più Comuni nella Gestione su Booking e Airbnb

Uno degli aspetti più critici per il successo negli affitti brevi è la gestione delle piattaforme online come Booking e Airbnb. Molti sottovalutano l’importanza di questo aspetto e commettono errori che potrebbero essere facilmente evitati.

Ecco gli errori più comuni e come risolverli:

1. Foto Non Professionali

Le immagini sono la vetrina del tuo immobile. Foto di scarsa qualità, scattate senza criterio o che non valorizzano i punti di forza della proprietà, penalizzano enormemente l’annuncio.

Soluzione: Utilizza un fotografo professionista o impara le basi della fotografia immobiliare. Le immagini devono essere luminose, nitide e mostrare i dettagli che rendono unica la tua proprietà.

2. Descrizioni Superficiali

Molti investitori scrivono descrizioni generiche e poco curate, pensando che basti dire “appartamento in ottima posizione” per convincere gli ospiti. Invece, una descrizione poco dettagliata rischia di non attirare l’interesse dei potenziali clienti.

Soluzione: Dedica tempo a scrivere una descrizione chiara e accattivante, evidenziando i servizi, le attrazioni vicine e i dettagli che migliorano l’esperienza degli ospiti.

3. Prezzi Mal Calibrati

Prezzi troppo alti o troppo bassi sono un errore frequente. Prezzi elevati senza un immobile che li giustifichi allontanano i clienti, mentre tariffe troppo basse attraggono un pubblico non in linea con la qualità che vuoi offrire.

Soluzione: Analizza il mercato e usa strumenti di pricing dinamico per ottimizzare i prezzi in base alla domanda stagionale e ai trend locali.

4. Comunicazione Lenta o Inadeguata

La comunicazione è fondamentale. Molti host rispondono lentamente ai messaggi o danno risposte vaghe, perdendo prenotazioni preziose.

Soluzione: Rispondi rapidamente e in modo professionale. Usa messaggi preimpostati per le domande più comuni e mostra disponibilità e attenzione ai dettagli.

5. Recensioni Negative Non Gestite

Le recensioni negative, se ignorate o gestite male, possono danneggiare gravemente la reputazione della tua proprietà.

Soluzione: Rispondi sempre alle recensioni, mostrando un atteggiamento professionale. Ringrazia per il feedback e spiega come hai risolto eventuali problemi.

6. Dettagli Trascurati

La pulizia, la manutenzione e l’attenzione ai dettagli sono fondamentali. Molti trascurano questi aspetti, pensando che non influiscano sull’esperienza degli ospiti.

Soluzione: Offri un alloggio impeccabile. Assicurati che tutto sia in ordine, funzionante e pulito. Dettagli come la qualità della biancheria o piccoli extra (caffè, acqua) fanno la differenza.

Non Tutte le Zone del Sud di Gran Canaria Sono Profittevoli

Molti pensano che acquistare un immobile in qualsiasi zona del Sud di Gran Canaria sia una garanzia di successo. Niente di più sbagliato. Non tutte le aree sono ideali per gli affitti brevi: alcune attraggono più domanda per affitti a lungo termine, altre non offrono servizi o attrazioni turistiche sufficienti per competere con altre località.

Consiglio: Prima di acquistare, analizza attentamente il mercato e valuta il potenziale dell’immobile per gli affitti brevi. Ci sono fattori fondamentali che ti svelerò in un prossimo articolo.

"Basta Ripulirlo un Poco": L’Errore Che Non Perdono

Uno degli atteggiamenti più frustranti che incontro spesso è quello di chi acquista immobili in pessime condizioni — bagni da rifare, impiantistica vecchia, mobili maleodoranti — e pensa di poterli mettere a reddito con una semplice ripulita.

Ma come fa un immobile del genere a rendere? Nessuno vuole soggiornare in un appartamento che sembra uscito da un’altra epoca, con problemi di manutenzione continua e un ambiente poco accogliente. Questo approccio non solo allontana i clienti, ma trasforma la proprietà in un incubo per il proprietario stesso.

La verità: Un immobile in condizioni pessime non è un investimento, è un peso. Solo un immobile ben ristrutturato e curato nei dettagli può generare profitti e attirare ospiti di qualità.

Perché Alcuni Immobili Rendono e Altri No

Ovviamente, non tutti gli immobili hanno la stessa resa. La capacità di un immobile di generare profitti dipende da molti fattori: posizione, condizioni della casa, qualità dell’arredamento, strategie di pricing e gestione delle piattaforme.

Questi sono aspetti che ho imparato a valutare fin dal 2015, quando ho iniziato con i miei appartamenti sublocati. Da allora, ho sviluppato un sistema che condivido con i miei investitori, aiutandoli a ottenere risultati concreti. E se oggi i miei investitori ottengono buoni profitti, è perché seguono questi principi.

Conclusione

Investire negli affitti brevi a Gran Canaria è una grande opportunità, ma richiede conoscenza, impegno e la giusta strategia. Evitare gli errori più comuni nella gestione su Airbnb e Booking, insieme a una scelta oculata dell’immobile e a un intervento mirato per valorizzarlo, è essenziale per trasformare un investimento in un business di successo.

Ricorda: il successo non è garantito solo perché hai acquistato un immobile. È il lavoro che fai su quell’immobile, dalle ristrutturazioni alla gestione professionale, che farà davvero la differenza.

Se vuoi approfondire come valutare se un immobile è profittevole o no, seguimi: te ne parlerò in un prossimo articolo.

Vuoi massimizzare il rendimento del tuo immobile senza stress? Affidati a un esperto nella gestione degli affitti brevi! Ti aiuterò a trasformare la tua proprietà in una fonte di guadagno stabile e sicura, curando ogni dettaglio: dall’allestimento iniziale alla gestione completa degli ospiti. Non lasciare che il tuo investimento perda valore. Contattami oggi stesso e scopri come possiamo far decollare il tuo business immobiliare!

Daniele Piccoli +34 635632009 / +39 3518711203

come gestire un appartamento per affitti brevi in gran canaria
Settembre 13, 2024 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Investimenti Immobiliari

Mini Guida per Gestire un Appartamento per Affitto Breve a Gran Canaria

Gestire un appartamento per affitti brevi a Gran Canaria può essere un’opportunità lucrativa, grazie al clima mite tutto l’anno, alle bellissime spiagge e alla vivace scena culturale dell’isola. Tuttavia, per massimizzare i guadagni e garantire un’esperienza positiva agli ospiti, è fondamentale preparare l’appartamento in modo ottimale e offrire servizi che si distinguano dalla concorrenza. In questa guida dettagliata, scoprirai come arredare e gestire un appartamento per affitti brevi a Gran Canaria per attirare ospiti e ottenere recensioni positive.

1. Come Arredare un Appartamento per Affitti Brevi a Gran Canaria

1.1 Scegliere uno Stile di Arredamento Accogliente e Funzionale

L’arredamento è uno degli aspetti più importanti per attirare ospiti e garantire un soggiorno confortevole. Ecco alcuni suggerimenti su come arredare l’appartamento:

  • Stile Mediterraneo o Tropicale: Gran Canaria è una destinazione costiera, quindi uno stile mediterraneo o tropicale può essere molto attraente per i turisti. Utilizza colori chiari come il bianco, il blu e il verde, e aggiungi elementi naturali come il legno e la rattan. Tessuti leggeri come il lino possono aggiungere un tocco fresco e rilassante agli ambienti.

  • Mobili Funzionali: Opta per mobili che siano funzionali e adatti a piccoli spazi. Divani letto, tavoli pieghevoli e sedie impilabili sono ottime soluzioni per ottimizzare lo spazio senza rinunciare al comfort.

  • Decorazioni Locali: Integra elementi decorativi che richiamano la cultura delle Isole Canarie, come ceramiche locali, quadri di artisti dell’isola o fotografie di paesaggi canari. Questo darà all’appartamento un tocco unico e autentico.

1.2 Creare Spazi Confortevoli

Oltre all’aspetto estetico, è fondamentale creare spazi confortevoli per i tuoi ospiti:

  • Zona Giorno: La zona giorno dovrebbe essere accogliente e funzionale. Assicurati di avere un divano comodo, una TV a schermo piatto e una connessione Wi-Fi ad alta velocità. Se lo spazio lo consente, crea un’area pranzo con un tavolo e sedie sufficienti per il numero massimo di ospiti.

  • Camere da Letto: La qualità del sonno è essenziale. Fornisci letti confortevoli con materassi di buona qualità e biancheria da letto fresca e pulita. Prevedi cuscini di diverse densità per soddisfare le preferenze degli ospiti. Offri anche spazio sufficiente per riporre gli abiti, come un armadio o una cassettiera.

  • Cucina Attrezzata: Molti ospiti apprezzano la possibilità di cucinare durante il soggiorno. Assicurati che la cucina sia ben attrezzata con gli utensili necessari, come pentole, padelle, posate, e piccoli elettrodomestici come microonde, tostapane e bollitore. Un set di piatti e bicchieri coordinato aggiunge un tocco di cura.

  • Bagno Pulito e Funzionale: Il bagno deve essere pulito e ben tenuto. Fornisci asciugamani di buona qualità, sapone, shampoo e altri articoli da toeletta essenziali. Se possibile, aggiungi un asciugacapelli e un piccolo kit di primo soccorso.

1.3 Dettagli che Fanno la Differenza

  • Illuminazione: La giusta illuminazione può trasformare l’atmosfera di un appartamento. Utilizza luci soffuse nelle zone relax e luci più intense in cucina e bagno. Lampade da lettura accanto ai letti sono un piccolo ma apprezzato dettaglio.

  • Spazio Esterno: Se l’appartamento dispone di un balcone o terrazza, arredalo con mobili da esterno come sedie e un tavolino. Gli ospiti apprezzeranno la possibilità di godersi il clima di Gran Canaria all’aperto.

  • Accessori Extra: Aggiungi piccoli accessori che rendono il soggiorno più piacevole, come coperte extra, cuscini decorativi e qualche pianta per dare un tocco di vita agli ambienti.

2. Servizi da Offrire per Distinguersi dalla Concorrenza

2.1 Connessione Internet ad Alta Velocità

In un’era sempre più digitale, una connessione internet affidabile e veloce è un must. Assicurati che l’appartamento abbia una connessione Wi-Fi ad alta velocità. Questo è particolarmente importante se vuoi attirare lavoratori da remoto che potrebbero scegliere Gran Canaria come destinazione per il loro "workation".

2.2 Self Check-In e Flessibilità

Offri la possibilità di self check-in tramite una cassetta di sicurezza con chiave o una serratura intelligente. Questo rende più facile per gli ospiti arrivare all’orario che preferiscono, senza dover coordinare un incontro per la consegna delle chiavi. La flessibilità nell’orario di check-in e check-out può essere un grande vantaggio per chi viaggia.

2.3 Kit di Benvenuto

Accogli i tuoi ospiti con un kit di benvenuto che potrebbe includere:

  • Mappe e Guide Locali: Fornisci mappe dell’isola e guide con informazioni su attrazioni, ristoranti e attività da fare a Gran Canaria.

  • Snack e Bevande: Un piccolo cestino con snack locali, frutta fresca, una bottiglia d’acqua o una bottiglia di vino può far sentire gli ospiti i benvenuti.

  • Prodotti da Toeletta: Oltre ai soliti shampoo e saponi, puoi offrire prodotti extra come balsamo, crema corpo e kit per la rasatura.

2.4 Pulizia e Manutenzione

La pulizia è un aspetto cruciale. Collabora con un servizio di pulizia professionale per garantire che l’appartamento sia sempre in condizioni impeccabili per ogni nuovo ospite. Offri un servizio di pulizia extra per gli ospiti che soggiornano per periodi più lunghi, e assicurati che ci siano abbastanza prodotti per la pulizia a disposizione nell’appartamento.

2.5 Assistenza e Supporto

Essere disponibili per gli ospiti durante il loro soggiorno è fondamentale per rispondere a domande e risolvere eventuali problemi. Fornisci un numero di contatto per emergenze e crea una guida della casa con informazioni utili, come le istruzioni per l’uso degli elettrodomestici, il regolamento condominiale, e i numeri utili (es. taxi, ospedale, ecc.).

2.6 Attività e Consigli Locali

Un ottimo modo per distinguerti è offrire consigli personalizzati sulle attività da fare a Gran Canaria. Collabora con tour operator locali per offrire sconti o pacchetti esclusivi ai tuoi ospiti, come escursioni in barca, lezioni di surf o visite guidate. Crea una piccola guida all’interno dell’appartamento con suggerimenti su ristoranti, spiagge meno conosciute e luoghi di interesse culturale.

3. Strategie di Marketing e Gestione delle Prenotazioni

3.1 Fotografie Professionali

Investi in fotografie professionali dell’appartamento. Le immagini di alta qualità sono fondamentali per attirare l’attenzione degli ospiti sulle piattaforme di affitto a breve termine come Airbnb e Booking.com. Assicurati che le foto mostrino gli ambienti in modo chiaro, luminoso e accogliente.

3.2 Descrizione dell'Annuncio

Crea una descrizione dettagliata e accattivante dell’appartamento. Evidenzia i punti di forza, come la posizione, i servizi offerti e le attrazioni vicine. Utilizza parole chiave pertinenti come "vista mare", "a pochi passi dalla spiaggia" o "appartamento ristrutturato" per migliorare la visibilità nelle ricerche.

3.3 Prezzi Competitivi

Fai una ricerca di mercato per stabilire una tariffa competitiva. Monitora le tariffe degli appartamenti simili nella tua zona e adatta i prezzi in base alla stagione e alla domanda. Considera di offrire sconti per soggiorni prolungati o promozioni speciali durante i periodi di bassa stagione.

3.4 Gestione delle Recensioni

Le recensioni sono cruciali per il successo di un affitto breve. Incoraggia gli ospiti soddisfatti a lasciare una recensione e rispondi sempre ai feedback, sia positivi che negativi, in modo professionale e cortese. Le recensioni positive aiutano a costruire una buona reputazione e ad aumentare le prenotazioni future.

Affida il Tuo Appartamento al Nostro Metodo di Gestione per Affitti Brevi: Guadagna Senza Pensieri

Affidare il tuo appartamento a Gran Canaria al nostro metodo di gestione per affitti brevi significa avere la tranquillità di un servizio completo, pensato per massimizzare i tuoi guadagni senza farti preoccupare di nulla. Ci occupiamo di tutto: dalla preparazione dell’appartamento per renderlo accogliente e attraente, alla promozione dell’annuncio sulle principali piattaforme di affitto breve, garantendo la massima visibilità e prenotazioni costanti.

Gestiamo ogni aspetto dell’accoglienza degli ospiti, offrendo un servizio impeccabile che si traduce in recensioni positive e ospiti soddisfatti. Ci prendiamo cura della pulizia, della manutenzione e dell’assistenza durante tutto il soggiorno, permettendoti di goderti i profitti senza lo stress della gestione quotidiana. Con il nostro metodo, adattiamo le tariffe in modo dinamico per garantire che il tuo appartamento sia sempre al massimo del suo potenziale di guadagno.

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explotacion turistica in gran canaria
Settembre 12, 2024 Daniele Piccoli 1 Commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi

Explotaciòn Turistica

Explotación Turística: Cos'è e Cosa Devi Sapere Prima di Investire

Quando si parla di investimenti immobiliari a Gran Canaria, molti ancora non conoscono la Explotación Turística. Questo termine, che in italiano potrebbe essere tradotto come "gestione vincolante", rappresenta una realtà con cui chiunque voglia investire sull’isola deve fare i conti. Vediamo di cosa si tratta e perché è importante.

Cos'è la Explotación Turística?

La Explotación Turística è una società autorizzata dall’ufficio del turismo a gestire l’affitto di appartamenti situati in complessi residenziali di proprietà privata. Questa società può ottenere una licenza turistica solo se ha stipulato contratti con almeno il 30% degli appartamenti presenti nel complesso. In alcuni casi, però, la società può essere proprietaria anche del 100% degli appartamenti nel complesso, e nel 90% dei casi è proprietaria della maggior parte delle unità immobiliari.

Spesso è la stessa società di Explotación Turística che vende gli appartamenti del complesso di cui è proprietaria per far fronte a spese o per ottenere liquidità. Può decidere di venderne uno o più in base alla necessità economica del momento. Tuttavia, altri appartamenti in vendita potrebbero appartenere a proprietari diversi, non facenti parte della società, che possono avere un contratto di gestione con la società di Explotación o che non hanno rinnovato il contratto e ora desiderano vendere l’immobile.

Una volta raggiunta la soglia minima di contratti necessari, la società può iniziare a promuovere e affittare gli appartamenti a breve termine su portali di vacanze.

Obblighi della Società di Explotación

La società che gestisce questi appartamenti, oltre a ottenere la licenza turistica, è obbligata a rispettare la normativa prevista dalla legge. Questo implica la fornitura di una serie di servizi essenziali per garantire la qualità dell’offerta turistica. Di seguito sono elencati gli obblighi principali della società di Explotación Turística:

  • Servizio di pulizia regolare degli appartamenti, garantendo che gli alloggi siano mantenuti puliti e in buone condizioni per ogni nuovo ospite.
  • Mantenimento e manutenzione delle strutture, che comprende la riparazione e il miglioramento continuo degli impianti, degli spazi comuni e delle infrastrutture del complesso.
  • Servizio di reception, essenziale per accogliere gli ospiti e fornire assistenza durante il soggiorno, inclusi check-in, informazioni turistiche e gestione delle emergenze.
  • Sicurezza e sorveglianza, ove richiesto, la società deve garantire la sicurezza degli ospiti e delle strutture, con sistemi di controllo, sorveglianza e la gestione di situazioni di emergenza.
  • Adeguamento alle normative antincendio, che prevede l’installazione di impianti antincendio, segnali di emergenza e piani di evacuazione conformi agli standard di sicurezza locali.
  • Servizi di emergenza sanitaria, inclusi accesso a personale di primo soccorso o collaborazione con servizi sanitari locali per garantire un pronto intervento in caso di necessità.
  • Accessibilità, come previsto dalle normative, gli alloggi e le aree comuni devono essere adeguatamente accessibili per persone con disabilità o mobilità ridotta, garantendo strutture adeguate (rampe, ascensori, bagni accessibili, ecc.).
  • Trasparenza nella gestione dei contratti, la società deve informare chiaramente i proprietari e i clienti sui diritti e obblighi contrattuali, compresi i termini di affitto, i costi di gestione e le condizioni di utilizzo dell’immobile.

Inoltre, la società è tenuta a rispettare tutte le leggi locali relative alla sicurezza, igiene e servizi turistici, inclusi il rispetto delle norme ambientali, la gestione responsabile dei rifiuti e l’adozione di misure per ridurre l’impatto ecologico. Questi servizi e requisiti sono obbligatori per tutte le società che gestiscono complessi turistici e devono essere garantiti ai clienti, secondo quanto stabilito dalle normative vigenti. Le società di Explotación che non rispettano queste regole possono incorrere in pesanti sanzioni, tra cui multe e la sospensione della licenza.

Contratti Blindati: Libertà Limitata per i Proprietari

I contratti stipulati con le società di Explotación Turística sono altamente blindati. Questo significa che i proprietari degli appartamenti all’interno di questi complessi non possono utilizzare le proprie case per trascorrere le vacanze quando desiderano. La gestione dell’appartamento è completamente nelle mani della società, che decide quando e come affittarlo. Se hai un contratto di gestione con la società di Explotación Turística, dovrai attenerti scrupolosamente alle regole contrattuali previste, che potrebbero limitare notevolmente la tua libertà di utilizzo dell’immobile. Non potrai utilizzarlo per uso privato né affittarlo autonomamente, e dovrai rispettare il contratto firmato con la società, che stabilisce le condizioni di utilizzo e affitto dell’immobile

Perché si Parla di "Sottomissione"?

Se sei proprietario di un immobile in un complesso gestito da una Explotación Turística e desideri affittare il tuo appartamento a turisti, non puoi farlo in autonomia. Dovrai firmare un contratto con la società per evitare denunce per concorrenza sleale. In altre parole, sei obbligato a cedere la gestione del tuo immobile alla società, rinunciando al controllo su come e quando affittarlo.

Perché Molte Persone Cadono in Questo Tranello?

Molte persone purtroppo cadono in questo tranello, attratte dal prezzo più basso rispetto ai valori di mercato. Spesso si tratta di investitori inesperti, oppure di casi in cui l’agente immobiliare stesso non conosce la normativa relativa alla Explotación Turística e non informa correttamente il cliente. In altri casi, l’agente ha come unico obiettivo prendere la sua commissione di vendita, ingannando il compratore. Molte volte, ti viene detto che l’appartamento non è in Explotación Turística, ma qui casca l’asino: l’appartamento potrebbe non avere un contratto diretto con la società di Explotación, ma se all’interno del complesso è presente una società di gestione, una volta acquistato, se vorrai affittarlo, dovrai darlo in gestione solo alla società di Explotación. Quindi soldi buttati nella spazzatura perchè i profitti dandolo in gestione sono davvero miseri.

 

Quali Sono i Profitti?

Sebbene la società che gestisce la Explotación Turística si occupi delle spese condominiali e dei consumi, i profitti per il proprietario sono ridotti rispetto a un affitto autonomo. Si parla di circa 4.500€ all’anno, ovvero circa 375€ mensili, una cifra molto inferiore rispetto a quanto si potrebbe guadagnare con un affitto breve gestito in autonomia.

Investire in Complessi sotto Explotación: Conviene?

Anche se i prezzi di acquisto di questi immobili possono sembrare allettanti (tra gli 80.000€ e i 110.000€, molto più bassi rispetto al mercato libero), non conviene investire in un complesso sotto Explotación Turística. Le restrizioni e i vincoli contrattuali rendono difficile godere appieno dell’immobile o ottenere un ritorno economico soddisfacente. Inoltre, la gestione è completamente centralizzata, lasciando pochissimo spazio decisionale al proprietario.

Il Declino di Molti Complessi Explotati

Molti complessi sono ormai fuori da Explotación Turística perché le società che li gestivano sono fallite. A mio parere, questo è dovuto alla rincorsa al prezzo più basso, senza mai fare ristrutturazioni adeguate agli alloggi che nel tempo sono invecchiati. Di conseguenza, non sono più riusciti a coprire i costi di gestione, portando molte di queste società al fallimento.

 

La Mia Esperienza con i Clienti

Un caso che ricordo bene riguarda una cliente che aveva deciso di acquistare un immobile in un complesso sotto Explotación, nonostante i miei avvertimenti. Convinta di aver trovato un "affare", ha ignorato i miei consigli, solo per pentirsene pochi mesi dopo, quando ha realizzato di non poter affittare o utilizzare l’immobile come desiderava.

Cosa Fare per Evitare Errori

Il mio consiglio è di affidarsi a consulenti immobiliari esperti che conoscano bene il mercato di Gran Canaria. Un prezzo basso può sembrare attraente, ma spesso nasconde vincoli che potrebbero compromettere il tuo investimento. Un consulente serio ti metterà in guardia e ti aiuterà a fare scelte informate, evitando che tu bruci i tuoi risparmi.

Diffidare dalle Agenzie che Non Conoscono la Legge

Uno dei problemi più comuni è che molti investitori si affidano a agenzie immobiliari che non conoscono a fondo la normativa sulla Explotación Turística. Questo può portare a investimenti errati, dove ti ritrovi vincolato da contratti che limitano la tua libertà di utilizzo e i tuoi profitti.

Investire con chi non ha esperienza diretta nel mercato degli affitti brevi è un errore che può costare caro. Le agenzie non specializzate potrebbero non sapere se un immobile è vincolato dalla Explotación Turística, o peggio, potrebbero trascurare di informarti sui rischi legati all’acquisto di questi immobili. Quindi, diffida di chi non conosce le normative o ti propone soluzioni apparentemente vantaggiose senza una reale conoscenza del mercato locale.

Investi con Chi sa Cosa Fare

La mia esperienza nel settore immobiliare a Gran Canaria e negli affitti brevi mi consente di aiutarti a fare scelte consapevoli e mirate. Un sopralluogo e una consulenza personalizzata sono essenziali per valutare se un immobile è un’opportunità reale o un investimento rischioso.

Se vuoi evitare brutte sorprese e garantirti un ritorno economico soddisfacente, contattami per una consulenza. Sono qui per aiutarti a fare un investimento che sia veramente redditizio e privo di rischi.

Investire nel mercato immobiliare turistico può essere estremamente redditizio se fatto con le giuste conoscenze e il supporto di chi conosce bene il territorio e le normative locali. Non lasciare che un’opportunità si trasformi in una trappola. Contattami oggi stesso per discutere del tuo prossimo investimento e per organizzare un sopralluogo. Insieme valuteremo le migliori opzioni per raggiungere i tuoi obiettivi di rendimento con sicurezza.

Daniele Piccoli +34 635632009  +39 3518711203

sanzioni per violazioni alla legge sulla vivienda vacacional
Agosto 27, 2024 Daniele Piccoli Nessun commento Affitti Brevi/Affitti Turistici, Normativa/Leggi, vivienda vacacional

Sanzioni per le Case Vacanza alle Canarie (Viviendas Vacacionales)

Conformità e Sanzioni: L'Importanza di Rispettare le Normative sulle Case Vacanze nelle Isole Canarie (Vivienda Vacacional)

Negli ultimi anni, le Isole Canarie hanno consolidato la loro posizione come una delle mete turistiche più ambite al mondo, attirando milioni di visitatori grazie al loro clima mite, alle spettacolari bellezze naturali e all’ampia offerta di attività ricreative. Questo crescente afflusso di turisti ha spinto molti investitori e proprietari locali a trasformare le proprie abitazioni in Viviendas Vacacionales, o case vacanze, per trarre vantaggio dall’elevata domanda di alloggi a breve termine.

Tuttavia, l’espansione di questo settore ha sollevato preoccupazioni sia per l’impatto sul mercato immobiliare e sulla qualità della vita dei residenti locali, sia per la necessità di mantenere elevati standard di sicurezza e servizio per i turisti. Per rispondere a queste sfide, le autorità delle Canarie hanno introdotto una serie di regolamenti volti a disciplinare l’uso delle viviendas vacacionales. Queste normative non solo definiscono i requisiti necessari per l’esercizio dell’attività, ma stabiliscono anche un quadro sanzionatorio rigoroso per chi non rispetta le regole.

Nel mio articolo, ho analizzato in dettaglio le sanzioni previste dalla legge per chi viola le norme sulle viviendas vacacionales. Queste sanzioni variano in base alla gravità delle infrazioni e possono comportare conseguenze significative per i proprietari, inclusi pesanti multe, la sospensione delle attività e, nei casi più gravi, la chiusura definitiva dell’attività stessa. Le sanzioni sono suddivise in tre categorie principali: sanzioni lievi, sanzioni gravi e sanzioni molto gravi, ciascuna delle quali riflette la natura e la gravità della violazione commessa.

Le sanzioni lievi, che possono comportare multe fino a 1.500 euro, sono generalmente applicate per infrazioni minori come la mancanza di annunci informativi obbligatori o lievi carenze nei servizi offerti. Le sanzioni gravi, con multe che possono arrivare fino a 30.000 euro, si riferiscono a violazioni più serie, come la mancanza di infrastrutture adeguate o la pubblicità ingannevole. Infine, le sanzioni molto gravi, con multe che possono raggiungere i 300.000 euro e la sospensione delle attività per periodi prolungati, sono riservate per le infrazioni più gravi, come la costruzione di strutture senza autorizzazione o la falsificazione di documenti.

Questa panoramica sulle sanzioni mette in luce l’importanza di una gestione responsabile e conforme alle normative delle viviendas vacacionales. Per gli investitori e i proprietari, è fondamentale comprendere appieno le implicazioni legali delle proprie attività e adottare tutte le misure necessarie per rispettare le leggi locali. Solo così sarà possibile evitare le pesanti sanzioni previste e garantire il successo a lungo termine dell’attività turistica.

Attraverso una conoscenza approfondita delle regole e un impegno costante al loro rispetto, i proprietari di viviendas vacacionales possono non solo proteggersi dalle conseguenze legali, ma anche contribuire positivamente all’economia locale, offrendo ai turisti un’esperienza sicura e di alta qualità nelle splendide Isole Canarie.

SANZIONE LIEVE FINO A 1.500 EURO

1) L’accesso o l’esercizio di attività turistiche non regolamentate in conformità con i regolamenti, violando l’obbligo di comunicazione previsto nell’articolo 13.2 a).

2) La mancanza di annunci, distintivi, segnali o informazioni di esposizione pubblica obbligatoria, il rifiuto di fornirli o qualsiasi forma di occultamento degli stessi.

3) Il trattamento scortese verso la clientela.

4) I comportamenti dissuasivi dalla richiesta di informazioni.

5) Le lievi carenze nella prestazione dei servizi, nella decorazione degli stabilimenti e nel funzionamento o nella pulizia dei locali, delle strutture e degli arredi, o nell’igiene e decoro del personale che causino fastidi agli utenti.

6) Non redigere le fatture conformemente alle disposizioni regolamentari, o non conservare le copie di quelle emesse.

7) Le azioni o omissioni che, nell’ambito dell’attività di ispezione o di verifica tecnica, comportano solo un ritardo nell’adempimento degli obblighi di informazione e comunicazione.

8) Qualsiasi altra violazione che, pur essendo classificata come grave, non meriterebbe questa considerazione a causa della mancanza di intenzionalità, natura, occasione o circostanza e, in particolare, le violazioni gravi quando sia accertato che il ripristino della legalità sia stato immediato, senza che siano stati compromessi i diritti degli utenti, o quando, accertata dall’ispezione interveniente la commissione delle violazioni previste nei numeri 1 e 3 dell’articolo 76, la legalità sia ripristinata entro il termine stabilito da essa in base all’entità e alla natura delle violazioni e al termine di prescrizione delle violazioni.

9) Non presentare entro i termini stabiliti il rapporto risultante dall’ispezione tecnica degli esercizi turistici

10) Non comunicare all’ufficio del catasto l’effettivo utilizzo dell’azienda turistica nei termini stabiliti.

L’avvertimento sarà adottato nei casi di infrazioni lievi, quando non vi sia recidiva e non si ritenga opportuna l’imposizione di una multa

SANZIONE GRAVE DA 1.501€ A 30.000€

Sospensione temporanea delle attività o dell'esercizio professionale: da un giorno a sei mesi di sospensione, in caso di recidiva.

1) Non disporre delle strutture, dei sistemi o dei servizi obbligatori, secondo la normativa turistica, o averli in uno stato di conservazione o funzionamento non adeguato.

2) Le carenze evidenti e diffuse nella fornitura dei servizi, nella decorazione degli stabilimenti e nel funzionamento o pulizia dei locali, delle strutture e degli utensili, nonché la violazione degli obblighi stabiliti nell’articolo 17.2 di questa legge.

3) Il trattamento scorretto di parole, azioni o omissioni nei confronti dell’utente turistico.

4) Mancare delle schede di reclamo obbligatorie, non fornirle ai clienti o non gestirle tempestivamente e correttamente

5) Non emettere o non consegnare al cliente turistico le fatture per i servizi resi

6) La contrattazione del personale che non possiede la titolazione o la qualifica prescritta per fornire i servizi richiesti.

7) L’ostacolazione o la resistenza all’operato dell’ispezione turistica, purché non la impedisca.

8) La mancanza di comparizione dei datori di lavoro o dei loro rappresentanti alle convocazioni effettuate dagli ispettori del turismo secondo le modalità stabilite dalla presente legge

9) Mancare o non fornire il libro di ispezione quando una norma prevede l’obbligo di averlo a disposizione.

10) La ostacolazione o resistenza all’azione di verifica, che non arriva ad impedirla, effettuata dall’Amministrazione turistica in conformità a quanto stabilito negli articoli 24.1 e 32.4, a condizione che non rientri nel numero 6 dell’articolo precedente.

11) La pubblicità turistica ingannevole, offerte equivoci o qualsiasi forma di suggestione che faccia supporre una qualità superiore delle strutture o dei servizi rispetto a quella reale.

12) L’uso di sistemi promozionali aggressivi che disturbino la tranquillità degli utenti turistici, nei termini contemplati dall’articolo 19.1 di questa legge.

13) La sovra-assunzione di posti che origina un eccesso di prenotazioni che non possono essere gestite, a meno che non venga comprovato il soddisfacimento dei requisiti previsti nei punti 2 e 3 dell’articolo 37 di questa legge e che il soggiorno sia stato soddisfacente per l’utente turistico.

14) La violazione delle norme riguardanti le prenotazioni e le cancellazioni dei posti e l’omissione della prestazione di un servizio convenuto, quando ciò comporti un evidente pregiudizio per il cliente.

15) L’esercizio professionale svolto in violazione delle norme sulla fornitura di servizi turistici.

16) La falsità nelle comunicazioni precedenti e nelle dichiarazioni responsabili nei casi non contemplati nella sezione 9 dell’articolo precedente.

17) La violazione degli obblighi di conservazione della qualità degli stabilimenti prevista da questa legge.

18) Le violazioni considerate molto gravi che, per ragioni di intenzionalità, natura, occasione o circostanze, non devono essere considerate come tali.

19) Non presentare la relazione dell’ispezione tecnica degli stabilimenti turistici, avendo già subito una sanzione per aver commesso l’infrazione prevista dall’articolo 77.9 della presente legge.

20) La violazione delle disposizioni adottate sulle limitazioni di accesso alla struttura turistica di alloggio per motivi di salute pubblica.

SANZIONE MOLTO GRAVE DA 30.001€ A 300.000€

1) La costruzione, l’ampliamento, la riabilitazione, la riforma o l’apertura di strutture turistiche di alloggio, inosservando gli obblighi previsti nell’articolo 13.2 a).

2) La costruzione, l’ampliamento, il recupero, la riforma o l’apertura di strutture turistiche di alloggio, senza autorizzazione, quando per legge o per normativa, si stabiliscono limiti o restrizioni alla creazione di nuove offerte di alloggio turistico per motivi ambientali o di pianificazione territoriale, in particolare quando tali limitazioni sono giustificate dalla pianificazione territoriale in base alla capacità di carico delle isole, come stabilito dall’articolo 24.2 della presente legge.

3) L’accesso o l’esercizio di attività turistiche regolamentate, inosservando l’obbligo di comunicazione previsto nell’articolo 13.2 a); così come non ottenere le autorizzazioni previste nell’articolo 13.2 b) e g)

4) Non assumere o non mantenere in vigore la polizza di responsabilità civile secondo i termini stabiliti dalla normativa applicabile.

5) La mancata osservanza nei luoghi di soggiorno turistico degli standard turistici di densità, infrastruttura o servizio.

6) Non fornire un servizio come convenuto tra le parti, quando ciò comporti gravi danni per l’utente. 

Si considererà che i danni sono gravi quando influiscono sulla salute o sulla sicurezza degli utenti turistici o rappresentano una perdita significativa e irreversibile di denaro o valore dei loro beni.

La negazione o l’ostacolo all’azione dell’ispezione turistica che arriva a impedire l’esercizio delle funzioni che legalmente o regolamentariamente sono attribuite o il fornimento di informazioni o documenti falsi a quest’ultima

7) La negazione o l’ostacolo all’attività di verifica prevista negli articoli 24.1 e 32.4, quando si impedisca l’accesso agli stabilimenti o si renda impossibile la verifica di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente per l’esercizio dell’attività o il funzionamento degli stabilimenti turistici o la loro classificazione e, in particolare, quelli che riguardano la salute e la sicurezza degli utenti turistici

8) Gli attentati e le azioni dannose per l’immagine turistica delle Canarie o di qualsiasi dei suoi luoghi turistici, che costituiscono violazioni della normativa turistica o delle leggi settoriali. Saranno considerati attentati o azioni dannose per l’immagine turistica delle Canarie o dei suoi luoghi turistici i comportamenti che falsifichino, danneggino, indeboliscano o deteriorino tale immagine.

9) La violazione delle norme legali relative al principio di unità di sfruttamento degli esercizi di alloggio.

10) La falsità nelle dichiarazioni responsabili, quando si riferisce a dati che gravemente influenzano la salute e la sicurezza dei turisti. Si comprende che la falsità influisce sulla sicurezza dei turisti quando riguarda o fa riferimento al rispetto della normativa sulla protezione antincendio, la sicurezza degli edifici e dei locali e le condizioni di igiene e sicurezza degli impianti industriali, sportivi o di intrattenimento, determinando tale falsità la nascosta situazione di rischio che la normativa violata intende evitare.

11) La mancata ottemperanza nei tempi stabiliti al dovere di rinnovo edilizio, quando ciò sia stabilito nelle determinazioni contenute negli strumenti di ordinamento e pianificazione.

12) La violazione o l’alterazione delle condizioni necessarie e determinanti per l’esercizio dell’attività turistica che hanno costituito il presupposto per l’autorizzazione o la comunicazione preventiva corrispondente.

13) La violazione dell’obbligo di conformarsi all’uso stabilito dal piano urbanistico, destinando una struttura turistica di alloggio a scopi residenziali

14) L’esercizio professionale svolto con violazione delle norme turistiche

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